Vanhoja osakeasuntokauppoja tehtiin tämän vuoden tammi–huhtikuussa saman verran kuin vuotta aikaisemmin. Tämä merkitsee noin 63 000 kauppaa vuodelle 2018. Oletuksena on, että alkuvuoden vire säilyy eikä taloudessa tapahdu suuria myllerryksiä.
Tällä vuosituhannella vanhojen osakeasuntojen kauppoja on tehty vuodessa keskimäärin 70 000. Kun uusien asuntojen tuotanto jatkuu lähivuosina ennätystasolla ja vuokra-asuntojen tarjonta on vilkasta, ei vanhojen osakeasuntojen kauppojen määrä juuri nykytasolta nouse parin seuraavan vuoden aikana.
Vanhoja omakotitalokiinteistöjen kauppoja tehtiin viime vuonna 13 072. Ensimmäisellä neljänneksellä 2018 kaupankäynti pysyi lähes edellisvuoden tasolla. Tämä tahti viittaa koko vuoden osalta noin 13 100 vanhan omakotitalon kauppaan eli ollaan pitkän ajan keskiarvossa. Tilastoista puuttuvat kokonaan vuokratontilla myydyt omakotitalot (ei tilastoida). Lisäksi vanhojen osakeasuntojen tilastossa (63 000) on omakotitaloja. Kaikkiaan pientaloja myytiin viime vuonna reilut 16 000 vanhaa omakotitaloa.
Uusia kiinteistömuotoisia omakotitaloja valmistui viime vuonna 7 400. Tänä vuonna päästään ehkä 7 200 uuteen omakotitaloon ja rakennustilastojen sisältämien lupa- ja aloitustietojen perusteella lähivuosina pysytään tuotannossa nykytasolla.
Uusien omakotitalojen rakentaminen on romahtanut viime vuosina. Pitkän ajan keskiarvotuotanto on ollut 12 200 omakotitaloa vuodessa. Omatoiminen omakotitalojen rakentaminen näyttää hiipuvan voimakkaasti. Toisaalta vanhojen omakotitalojen runsas tarjonta tekee uusien omakotitalojen rakentamisen haasteelliseksi.
Ainoastaan uusien osakeasuntojen tuotanto käy edelleen kuumana. Niitä valmistuu tänä vuonna yli 29 000, mikä on reilusti yli pitkän ajan keskiarvon 12 200. Liikkeellä ovat tavallisten ostajien lisäksi edelleen asuntorahastot, institutionaaliset sijoittajat kuten vakuutusyhtiöt sekä yksityiset sijoittajat. Lähivuosina uusien osakeasuntojen tuotanto pysyy arviolta 25 000–27 000 tasolla.
Varovasti arvioituna viimeisen kolmen–neljän vuoden aikana sijoitusvuokra-asuntoja on valmistunut tai on valmistumassa ainakin 30 000.
Uusien osakeasuntojen kasvanut tarjonta selittää osaltaan vanhojen asuntojen kaupankäynnin alhaisen tason. Sijoittajien ostamien uusien asuntojen kaupassa ei synny asuntokaupan ketjua, mikä pitää vanhojen asuntojen kaupan määrän vaisuna.
Viime vuonna näytti siltä, että asuntotuotanto lähtee vuoden 2018 jälkeen selvään laskuun. Maaliskuun 2018 rakennuslupien ja aloitusten perusteella näyttää kuitenkin siltä, että vielä vuosina 2019 ja 2020 valmistuu selvästi keskimääräistä enemmän uusia osakeasuntoja.
Asuntokauppoja on laajassa mielessä (myydyt asunnot ja itse rakennetut omakotitalot) tehty tällä vuosituhannella vuodessa keskimäärin 107 300. Vuonna 2017 kauppoja tehtiin 103 400 ja tänä vuonna päästään ehkä 112 500 kauppaan, kiitos uusien osakeasuntojen kaupan vilkastumisen. Koko asuntotuotanto näyttää pysyvän lähivuodet yli 40 000 asunnossa.
Vanhojen osakeasuntojen hintakehitys eriytyy voimakkaasti. Pääkaupunkiseudulla ja muutamassa kasvukeskuksessa hinnat nousevat pari kolme prosenttia vuositasolla. Taantuvilla paikkakunnilla hinnat laskevat saman verran. Kaikki talouden merkit viittaavat siihen, että tämä kehitys jatkuu myös lähivuosina.
Pääkaupunkiseudulla vanhat osakeasunnot ovat kallistuneet vuodesta 2010 noin 15 prosenttia, muualla Suomessa hinnat ovat laskeneet reilun prosentin (Kuvio 1). Yksiöissä hintojen eriytyminen on ollut vielä keskimääräistä selvästi suurempaa.
Ilkka Lehtinen on Tilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija.
Varainsiirtoverokannan yhtenäistämisen vaikutus verokertymään olisi pieni, ja se saattaisi piristää omakotitalokauppaa, laskee Ilkka Lehtinen.
Kerrostalorakentaminen hiipuu ja rakentamisen kustannukset ovat nousussa. Muita trendejä asuntomarkkinoilla:
- Asuntojen hinnoissa alueelliset erot ovat suuria.
- Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousu on tasoittunut.
- Yhtiölainat kasautuvat kotitalouksille.
Sähköinen varainsiirtoveroilmoituksen raportointi nopeuttaisi asuntokauppojen tilastointia ja parantaisi ennakkotietojen osuvuutta. Kiinteistönvälittäjiä laki velvoittaa sähköisiin ilmoituksiin reilun vuoden kuluttua, omatoimikauppoja velvoite ei koske.
Viime aikoina on kirjoitettu paljon niin sanotun piilovelan kasvusta[1]. Termillä viitataan uusien asuntojen myynnissä käytettäviin yhtiölainoihin, joiden avulla uusiin asuntoihin pääsee käsiksi pienemmällä omarahoitusosuudella, kun varsinainen kauppahinta jää alhaisemmaksi kuin asunnon velaton myyntihinta[2].
Sanaan koti yhdistyy usein sana perhe. Yhä enenevässä määrin tämä assosiaatio on kuitenkin murenemassa. Jos asunto oli ennen tiiviin yhteisön kokoontumispaikka, on se tänään monelle suomalaiselle hiljainen tukikohta, jonne vetäydytään päivän päätteeksi viettämään aikaa yksin, tai korkeintaan kaksin.
Pientalorakentamisen vasta heräillessä horroksesta asuinrakentamisella menee yleisesti lujaa. Kehitystä selittää kerrostalorakentamisen poikkeuksellisen pitkään jatkunut vahva kasvu.
Liiketaloudellinen rakentaminen kasvattaa osuuttaan pientalomarkkinoilla. Liiketaloudellisen ja omatoimisen pientalorakentamisen trendit ovat poikenneet toisistaan vuodesta 2015 alkaen.
Viime vuosina Sörnäisissä ja Kivihaassa vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat nousseet eniten. Jollas on ainoa alue, jossa hinnat ovat laskeneet. Finanssikriisin vaikutus Suomen hintoihin oli lyhytaikainen.
Kommentit