tk-icons
Sivuston näkymät
  • Tämä juttu on arkistoitua sisältöä, joka tarjotaan luettavaksi sellaisenaan. Tämän vuoksi siinä voi olla saavutettavuusongelmia.

Käykö asuntokauppa sittenkään kuumana?

5.6.2017
Ilkka Lehtinen

Mediasta saa käsityksen, että asunto­­kauppa käy nyt ennätys­­vilkkaana. Mitä asunto­­kaupalla tarkoitetaan ja mihin ajan­­kohtaan vertailu tehdään?

Tarkoitetaanko uustuotantoa, vaiko vanhojen asuntojen kauppoja? Verrataanko kauppojen luku­­määrää edelliseen vuoteen vaiko pitkän ajan keski­­arvoon? Puhutaanko omakoti­­talo- vaiko osakeasunto­­kaupoista?

Asuntokauppa voidaan jakaa viiteen osaan: vanhat osake­­kaupat, vanhat omakoti­­talokaupat (kiinteistöt), uudet omakoti­­talot, uudet osake­­huoneistot sekä uudet Ara-vuokra-asunnot.

Taulukko 1. Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot koko maassa

Taulukko 1. Asuntokaupat ja valmistuneet asunnot koko maassa   Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen ja omakoti­­talojen hinta­­tilasto sekä asuntotuotanto­­tilasto sekä vuoden 2017 kauppojen ja tuotannon ennakointia.

Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen ja omakoti­­talojen hinta­­tilasto sekä asuntotuotanto­­tilasto sekä vuoden 2017 kauppojen ja tuotannon ennakointia.

Vanhoja osakeasunto­­kauppoja tehtiin tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä noin seitsemän prosenttia enemmän kuin viime vuonna. Vuoden 2016 toinen neljännes oli erittäin vilkas asunto­­kaupan osalta, tänä vuonna tuskin päästään samaan kauppa­­määrään. Tämä pessimistinen arvio perustuu huhtikuun toteutuneisiin kauppoihin.

Suhteessa vuoteen 2016 ja 2017 tammi-huhti­kuuhun, voidaan olettaa loppu­­vuoden kauppojen määrän nousevan korkeintaan muutaman prosenttia vuodesta 2016. Tämä sillä oletuksella, että alku­­vuoden vire säilyy eikä taloudessa tapahdu suuria myllerryksiä. Kaikkiaan tämä merkitsisi noin prosentin kasvua vuodesta 2016, noin 62 000:ta vanhojen osakkeiden kauppaa.

Ei siis kovin kuumaa tai edes vilkasta, kun muistetaan, että tällä vuosi­­tuhannella vanhojen osake­­asuntojen kauppoja on tehty vuodessa keski­­määrin 70 000. Vielä on matkaa yli toista­­kymmentä prosenttia kauppojen pitkän ajan keski­­arvoon.

Vanhoja omakotitalo­­kiinteistöjen kauppoja tehtiin viime vuonna 12 700. Ensimmäisellä neljänneksellä 2017 kaupan­­käynti vilkastui edellisestä vuodesta yli kymmenen prosenttia. Tämä tahti viittaa koko vuoden osalta kymmenyksen kasvuun edellis­­vuodesta. Jos päästään 13 500 vanhan omakoti­­talon kauppaan, ollaan pitkän ajan keski­­arvossa.

Uusia kiinteistö­­muotoisia omakoti­­taloja valmistui viime vuonna noin 7 200. Tänä vuonna päästään ehkä 7 500 uuteen omakoti­­taloon. Uusien omakoti­­talojen rakentaminen on romahtanut viime vuosina. Pitkän ajan keskiarvo­­tuotanto on ollut 12 000 uutta omakoti­­taloa vuodessa. Vuosi­­tuhannen alku­­vuosina valmistui useana vuotena 14 000 – 16 000 uutta omakoti­­taloa.

Ainoastaan uusien osake­­asuntojen kauppa käy kuumana. Niitä valmistuu tänä vuonna yli 22 000, mikä on reilusti yli pitkän ajan keski­­arvon 12 200. Liikkeellä ovat asunto­­rahastot, institutionaaliset sijoittajat kuten vakuutus­­yhtiöt sekä yksityiset sijoittajat.

Varovasti arvioituna viimeisen kolmen-neljän vuoden aikana sijoitus­­asuntoja on valmistunut tai on valmistumassa noin 20 000. Rakennus­­liikkeet uskaltavat rakentaa, kun asunnoista merkitään suuri osa jo ennakkoon. Tavalliset matti­­meikäläiset ovat nyt uusien osake­­asuntojen kaupoissa statisteja.

Tilasto­keskus ei kykene tarkoin tilastoimaan kaikkia uusia osakeasunto­­kauppoja puhumattakaan siitä, että asuntojen ”tukku­­ostajat” saataisiin tilastoitua erikseen. Uusien osake­­asuntojen kauppa­­tilastoissa, jotka mittaavat enemmän yksityisten kansalaisten kauppoja, ei ole juuri näkynyt kauppojen vilkastumista. Tämä selittää myös vanhojen asunto­­kauppojen kaupan­­käynnin vaisun tason. Uusien asuntojen kaupassa ei synny asunto­­kaupan ketjua, mikä pitäisi vanhojen asunto­­kauppojen määrän vilkkaana.

Ammattisijoittajat ostavat pieniä asuntoja kasvu­­keskusten parhailta paikoilta. Näyttää siltä, että vuosi 2017 jää piikiksi uusien osake­­asuntojen valmistumisen osalta. Tällä on suuri merkitys myös kansan­­talouden kokonais­­kehityksen kannalta. Rakennus­­investointien osuus brutto­kansan­tuotteen kasvusta on tällä hetkellä merkittävä.

Pelkona on, että vapaa­­rahoitteiset vuokra­­markkinat täyttyvät yksiöistä ja kaksioista, vuokrat laskevat ja rakentaminen hiipuu. Sijoittajat lopettavat asuntojen ostamisen, jos tuotto laskee. Sijoittajiin ei kannata luottaa, jos halutaan saada aikaan kohtuu­­hintaisia vuokra-asuntoja.

Asuntokauppoja on laajassa mielessä (myydyt asunnot ja itse rakennetut omakoti­­talot) tehty tällä vuosi­­tuhannella keski­­määrin vuodessa reilut 107 000. Vuonna 2015 kauppoja tehtiin 95 000, viime vuonna 96 000 ja tänä vuonna päästään ehkä 105 500 kauppaan, kiitos uusien osake­asuntojen ja vanhojen omakoti­­talojen kaupan vilkastumisen.

Mielenkiintoista on ollut se, että kauppojen hiipuminen ei ole näkynyt hintojen laskuna ja toistaiseksi kaupan piristyminen ei ole näkynyt hintojen nousuna. Pääkaupunki­­seudulla vanhat osake­­asunnot ovat kallistuneet vuodesta 2010 noin 11 prosenttia, muualla Suomessa hinnat ovat laskeneet reilun prosentin.

Hinnat ovat eriytyneet alueellisesti ja asunnon koon suhteen. Yksiöiden hinnat ovat nousseet pääkaupunki­­seudulla lähes 30 prosenttia ja muualla Suomessa noin seitsemän prosenttia (Kuvio 1). Rivi­­talojen hinnat ovat nousseet pääkaupunki­­seudulla kolme prosenttia ja laskeneet muualla Suomessa viitisen prosenttia. Omakotitalojen hinnat ovat pysytelleet jokseenkin ennallaan. Uusien asuntojen neliö­­hinnat sen sijaan ovat nousseet koko maassa vuodesta 2010 yli 25 prosenttia.

Kuvio 1. Vanhojen osake­yksiöiden hintojen kehitys 2010-2017/1. nelj, 2010=100, pääkaupunki­­seutu ja muu Suomi

Kuvio 1. Vanhojen osake­yksiöiden hintojen kehitys 2010-2017/1. nelj, 2010=100, pääkaupunki­­seutu ja muu Suomi   Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen hinta­­tilasto

Lähde: Tilastokeskuksen osake­­asuntojen hinta­­tilasto

Julkisuudessa nähtyihin, posti­­numeron tarkkuudella tehtyihin asuntojen hinta­­ennusteisiin suhtautuisin varovaisesti. Kauppoja on postinumero­­alueilla vähän ja hinta­­vaihtelut voivat olla suuria. Hinta­­ennusteet perustuvat menneen kehityksen peilaamiseen tulevaisuuteen. Sama trendi ei välttämättä jatku, ja alueiden välisissä arvostuksissa tapahtuu muutoksia. Hinta­­kehityksen ennustaminen näin tarkalla alue­­tasolla on kristalli­­palloon katsomista. Hinta­ennusteiden takana olevia matemaattisia malleja voi toki tehdä, mutta suosittelen hieman karkeampaa alue­jakoa.

Blogikirjoitukset eivät ole Tilastokeskuksen virallisia kannanottoja. Asiantuntijat kirjoittavat omissa nimissään ja vastaavat kukin omista kirjoituksistaan.

Kommentit

Lue samasta aiheesta:

Artikkeli
3.12.2018
Paula Paavilainen

Uusi rakennusluokitus tähtää entistä parempaan tiedon laatuun ja yhdenmukaisuuteen eri toimijoiden tietojärjestelmissä. Uutta on myös rakennusluokitin -työkalu, joka helpottaa uusien luokkakohtaisten kuvausten ja luokituksen soveltamista.

Artikkeli
30.10.2018
Atro Andersson, Martti Korhonen, Jose Lahtinen, Elina Vuorio

Kerrostalo­rakentaminen hiipuu ja rakentamisen kustannukset ovat nousussa. Muita trendejä asunto­markkinoilla:      

- Asuntojen hinnoissa alueelliset erot ovat suuria.

- Vapaarahoitteisten asuntojen vuokrien nousu on tasoittunut.

- Yhtiölainat kasautuvat kotitalouksille.

Artikkeli
7.3.2018
Jaana Hellman

Ruuan halpuutus on jatkunut viimeiset pari vuotta. Miten hinnat ovat kehittyneet halpuutuksen aikana leivän, lihan ja maitotuotteiden osalta, ja kuka on halpuuttanut eniten, kauppa vai tuottajat?  

 

Artikkeli
19.12.2017
Otto Kannisto

Sanaan koti yhdistyy usein sana perhe. Yhä enenevässä määrin tämä assosiaatio on kuitenkin murenemassa. Jos asunto oli ennen tiiviin yhteisön kokoontumis­paikka, on se tänään monelle suomalaiselle hiljainen tukikohta, jonne vetäydytään päivän päätteeksi viettämään aikaa yksin, tai korkeintaan kaksin.

Artikkeli
24.8.2017
Pekka Lith

Älykaupungissa kiinteistöt säätelevät sähkönkulutustaan, ruuhkat katoavat ja ympäristö puhdistuu. Smart City -kehityksen edelläkävijöitä löytyy eri puolilta maailmaa ja Helsingin Kalasatamasta.