Vuoden 2020 tammi-syyskuussa kuudessa väkiluvultaan suurimmassa kaupungissa myönnettiin rakennuslupa yhteensä noin 14 000 uudelle kerrostaloasunnolle. Tässä blogissa tarkastelen sitä, syntyvätkö nämä uudet kodit ennestään kalliille vaiko edullisille alueille. Lisäksi muodostan karkean arvion niiden kokonaismyyntiarvosta.
Käytän vuoden 2019 postinumeroaluekohtaisia vanhojen osakeasuntojen keskimääräisiä neliöhintoja kuvaamaan alueen hintatasoa. Vanhojen osakeasuntojen keskihinnat ovat tyypillisesti vastaavan sijainnin uusien kohteiden hintoja matalampia. Valintaa ohjaa osin se, ettei uusille asunnoille voida muodostaa yhtä kattavasti aluekohtaisia keskihintoja.
Suurimmissa kaupungeissa kuitenkin myydään ja ostetaan niin paljon vanhoja osakeasuntoja, että lähes kaikille postinumeroalueille, joille rakennetaan uusia asuntoja, voidaan laskea vanhojen osakeasuntojen keskimääräinen neliöhinta.
Harvoille poikkeuksille, joille ei ole saatavilla keskihintaa, olen arvioinut sen tuhannen euron tarkkuudella ympäröivien alueiden perusteella. Kerrostaloasuntojen uudisrakentamisen kannalta tässä otoksessa merkittävin näistä alueista on Helsingin Jätkäsaari, jonka vanhojen osakeasuntojen neliöhinnaksi olen ympäröivien alueiden perusteella näihin laskelmiin arvioinut 7 000 – 8 000 euroa.
Kuvioissa 1 ja 2 on pystyakselilla vuoden 2020 tammikuusta syyskuun loppuun rakennusluvan saaneiden kerrostaloasuntojen lukumäärä. Vaaka-akselilla on puolestaan vanhojen osakeasuntojen keskihinta sillä postinumeroalueella, jolle luvan saanut kerrostalo tullaan rakentamaan. Kuviosta siis nähdään esimerkiksi, että alueille, joiden vanhojen osakeasuntojen keskihinta on 3 000–3 999 euroa, on rakennusluvan saanut Vantaalla hieman yli tuhat uutta kerrostaloasuntoa.
Eniten vuoden 2020 syyskuun loppuun mennessä rakennuslupia myönnettiin kerrostaloasunnoille, jotka tulevat sijaitsemaan alueella, joiden vanhojen osakeasuntojen keskihinta on 3 000 – 3 999 euroa. Erityisen paljon tällaisille aluille rakennetaan Espoossa. Esimerkiksi Espoonlahti ja Etelä-Leppävaara kuuluvat näihin alueisiin.
Helsingissä lupia on tänä vuonna myönnetty varsinkin alueille, joiden vanhojen osakeasuntojen keskihinta on viidestätuhannesta kuuteentuhanteen euroa. Tällaisien postinumeroalueiden joukossa ovat esimerkiksi Länsi- ja Itä-Pasila.
Tampereella uusien kerrostalojen rakentaminen jakautuu melko tasaisesti 2 000 – 2 999 ja 3 000 – 3 999 euron alueille. Turussa ja Oulussa puolestaan rakennusluvan saaneet kerrostaloasunnot syntyvät tyypillisesti 2 000 – 2 999 euron alueille. (Kuvio 2)
Uusien asuntojen lisäksi myös olemassa olevat kerrostaloasunnot eli kerrostaloasuntokanta voidaan sijoittaa vanhojen osakeasuntojen keskihintojen mukaisille ”hinta-alueille”. Osa rakennuskannastakin sijaitsee alueilla, joille ei ole saatavilla keskimääräisiä myyntihintoja. Olen päätellyt myös näille vanhojen osakeasuntojen keskihinnan tuhannen euron tarkkuudella ympäröivien postinumeroalueiden perusteella.
Kun uusien kerrostaloasuntojen sijoittumista verrataan kaupungin kerrostaloasuntokantaan, havaitaan, että kaikista edullisimmille alueille syntyy kerrostaloasuntokannan jakaumaa vähemmän uusia asuntoja.
Esimerkiksi Espoossa noin 22 prosenttia olemassa olevista kerrostaloasunnoista sijaitsee alueilla, joiden keskimääräinen vanhan osakeasunnon myyntihinta on 2 000 – 2 999 euroa. Uusista Espooseen rakennettavista kerrostaloasunnoista kuitenkin vain joka kymmenes sijaitsee vastaavilla alueilla. Saman suuntainen, mutta prosenttiyksiköillä mitattuna pienempi ero, voidaan havaita myös Helsingissä ja Vantaalla. (Taulukko 1)
Toisaalta myös kaikista kalleimmille alueille rakennetaan pääkaupunkiseudulla kannan osuutta vähemmän. Tämä johtunee osin siitä, että ainakin Helsingissä, hintavimmat alueet sijaitsevat usein jo ennestään tiivisti rakennetussa keskustassa.
TAULUKKO 1. KERROSTALOASUNTOKANNAN JA UUSIEN KERROSTALOASUNTOJEN JAKAUTUMINEN VANHOJEN OSAKEASUNTOJEN KESKIHINNAN MUKAAN, UUDISTUOTANTO TAMMI-SYYSKUU 2020, KERROSTALOASUNTOKANTA 2019
| Espoo | Helsinki | Vantaa | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vanhojen os. asuntojen keskineliöhinta alueella |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
| 2 000-2 999 | 10,4 % | 21,5 % | 11,9 % | 16,1 % | 60,9 % | 66,3 % |
| 3 000-3 999 | 63,9 % | 59,0 % | 17,3 % | 23,2 % | 39,1 % | 32,0 % |
| 4 000-4 999 | 25,6 % | 17,9 % | 18,1 % | 9,2 % | 0,0 % | 1,7 % |
| 5 000-5 999 | 0,0 % | 1,7 % | 34,6 % | 18,3 % | 0,0 % | 0,0 % |
| 6 000-6 999 | 0,0 % | 0,0 % | 9,3 % | 19,5 % | 0,0 % | 0,0 % |
| 7 000-7 999 | 0,0 % | 0,0 % | 8,8 % | 10,1 % | 0,0 % | 0,0 % |
| 8 000-8 999 | 0,0 % | 0,0 % | 0,0 % | 3,7 % | 0,0 % | 0,0 % |
Lähde: Tilastokeskus: osakeasuntojen hinnat, rakennustuotanto,
rakennuskanta
Myös pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa edullisille alueille on uusille kerrostaloasunnoille myönnetty vuonna 2020 kantaan verrattuna vähän rakennuslupia.
Suurin ero kannan ja uusien kerrostaloasuntojen välillä on Turussa, jossa 37,8 prosenttia kerrostaloasunnoista sijaitsee alueilla, joiden vanhojen osakeasuntojen keskihinta on alle 2 000 euroa. Turun uusista kerrostaloasunnoista vain hieman alle 17 prosenttia rakennetaan vastaaville alueille. (Taulukko 2)
TAULUKKO 2. KERROSTALOASUNTOKANNAN JA UUSIEN KERROSTALOASUNTOJEN JAKAUTUMINEN VANHOJEN OSAKEASUNTOJEN KESKIHINNAN MUKAAN, TAMMI-SYYSKUU 2020, KERROSTALOASUNTOKANTA 2019
| Oulu | Tampere | Turku | ||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| Vanhojen os. asuntojen keskineliöhinta alueella |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
Osuus uusista |
Osuus kannasta |
| -1999 | 30,9 % | 46,4 % | 11,8 % | 24,3 % | 16,8 % | 37,8 % |
| 2 000-2 999 | 69,1 % | 51,4 % | 39,7 % | 35,8 % | 51,7 % | 18,4 % |
| 3 000-3 999 | 0,0 % | 2,1 % | 39,6 % | 39,1 % | 31,5 % | 43,8 % |
| 4 000-4 999 | 0,0 % | 0,0 % | 9,0 % | 0,8 % | 0,0 % | 0,0 % |
Lähde: Tilastokeskus: osakeasuntojen hinnat, rakennustuotanto,
rakennuskanta
Kuudesta suurimmasta kunnasta Tampere erottuu joukosta siten, että myös kunnan kalleimmille alueille rakennetaan runsaasti uusia kerrostaloasuntoja.
Jos oletetaan, ettei uusien kerrostaloasuntojen hintatasoissa tapahdu merkittäviä muutoksia ennen kuin rakennusluvan saaneet asunnot myydään, voidaan jo toteutuneiden uusien asuntojen kauppojen sekä myönnettyjen rakennuslupien avulla muodostaa suuntaa antava arvio lähitulevaisuudessa syntyvän asuntovarallisuuden arvosta.
Käytän rakenteilla olevan kerrostaloasunnon hinnan arviona huoneluvultaan ja osa-alueeltaan vastaavan uuden vuonna 2019 myydyn vapaarahoitteisen kerrostaloasunnon hintaa. Osa-alueella tarkoitetaan tässä yhteydessä uusien osakeasuntojen tilaston aluejakoa, jossa suurten kaupunkien postinumerot on luokiteltu hintatason mukaan.
Edellä kuvatulla tavalla saadaan vuoden 2020 alusta syyskuuhun myönnettyjen kerrostaloasuntojen yhteenlasketuksi tulevaisuuden myyntiarvoksi kuudessa suurimmassa kaupungissa noin 3,16 miljardia euroa. Tämä kuvaa siis sitä summaa, jonka asuntojen ostajat tulevat yhteensä käyttämään, mikäli asunnot ennen pitkää myydään.
Suurimmat osuudet 3,16 miljardin arvosta syntyvät Espooseen ja Helsinkiin. Vaikka Espooseen on vuoden 2020 ensimmäisen kolmen kvartaalin aikana myönnetty rakennuslupia kerrostaloasunnoille Helsinkiä enemmän, nostaa Helsingin korkeampi hintataso asuntojen hintojen summan lähes Espoon tasolle. (Kuvio 3)
Vantaalla uusien kerrostaloasuntojen arvon summa kapuaa hieman yli puoleen miljardiin. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisista kunnista eniten asuntovarallisuutta syntyy myöskin puolen miljardin euron rajapyykin ylittävällä Tampereella. Turussa yhteenlaskettu arvo on noin 250 ja Oulussa 185 miljoonaa euroa.
Kun rakennusluvan saaneiden kerrostaloasuntojen arvioitujen myyntihintojen summia tarkastellaan huoneluvun mukaan, havaitaan, että Espoossa, Helsingissä ja Oulussa suurimman osuuden kokonaissummasta muodostavat kolmiot ja sitä suuremmat asunnot. Vantaalla ja Tampereella puolestaan varallisuutta syntyy eniten kaksioista. Turku erottuu joukosta painotuksellaan yksiöihin. (Kuvio 4)
Tässä blogissa esitetyt arviot sisältävät epävarmuutta. Uusien rakennuslupien määrä kolmelle ensimmäiselle kvartaalille tulee tarkentumaan loppuvuonna ja toisaalta rakennusluvan saanut kerrostalo saattaa jäädä valmistumatta. Lisäksi asuntojen hinnat elävät jatkuvasti.
Näistä puutteista huolimatta lienee mahdollista tehdä joitain johtopäätöksiä. Tällä hetkellä eniten uutta kerrostaloasuntovarallisuutta syntyy Espoossa ja Helsingissä. Muut suuret kunnat tulevat euroissa mitattuna selkeästi perässä.
Uudistuotanto ei jakaudu olemassa olevan kerrostaloasuntokannan kanssa samassa suhteessa eri hintaisille alueille. Varsinkin kaikista edullisimmille alueille rakennetaan kantaan verrattuna vähäisesti. Tämän voi ajatella olevan oletusten mukaista. Nouseehan alueen hintataso kysynnän lisääntyessä suhteessa tarjontaan. Nousseet hinnat tekevät puolestaan uudisrakentamista entistä houkuttelevampaa. Aivan kalleimpien alueiden rakentamista rajoittanee esimerkiksi jo olemassa olevan kannan tiiviys ja kaavoitus.
Kirjoittaja työskentelee Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaarina.
Vielä keväällä pelättiin, että koronakriisi lamauttaa asuntojen myynnin ja rakentamisen. Isku jäi kuitenkin lyhytaikaiseksi ja vuosi 2020 historiaan asuntojen vilkkaana myynti- ja rakentamisvuotena.
Asuntorakentaminen voidaan julistaa yhdeksi koronavuoden voittajaksi. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja uusien aloitettujen asuntohankkeiden hyvä kehitys sekä piristynyt asuntokauppa ennakoivat alalle myös hyvää tulevaisuutta. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen tarjonta myynti-ilmoitusten perusteella sen sijaan laahaa jäljessä vuoden 2019 lukemista.
Paljonko asuntoja on myynnissä? Miten määrä muuttuu kuukausittain? Missä asunnot menevät vauhdilla kaupaksi, missä hitaammin? Missä saa nopeimmin asunnolle vuokralaisen? Miten tarjonta muuttui korona-sulkujen aikaan? Näihin kysymyksiin pyrkii vastaamaan uusi kokeellinen tilasto.
Yksiöiden hintakehitys kasvukolmion kaupungeissa kertoo tarjontaa suuremmasta kysynnästä. Silti yksiöiden osuus kerrostaloasunnoille myönnetyistä rakennusluvista on tänä vuonna vähentynyt. Helsingissä tyhjiä yksiöitä näyttäisi olevan eniten ns. arvoalueilla. Vantaa on ohittanut Helsingin yksiöiden osuudessa, mutta yksiöitä on jäänyt Vantaalla myös paljon tyhjiksi.
Sekä asuntokaupan että asuntokannan perusteella sijoitusasunnoiksi pääteltävistä asunnoista yli 85 prosenttia on yksiöitä tai kaksioita. Asumisen ja rakentamisen tilastojen asiantuntijat kertovat asuntosijoittamisesta mm. seuraavaa:
- Lähes viidennes vuonna 2019 sijoitusasunnoiksi myydyistä yksiöistä sijaitsi Helsingissä. Helsingin keskustayksiöissä neliöhinta ylittää 10 000 euroa joka neljännessä kaupassa.
- Vuokra-asuntojen tuotoissa on suuret erot niin kaupunkien kuin niiden osa-alueiden välillä.
- Asunnon hintaa vastaavaan vuokratuottoon vaaditaan Helsingin keskustassa yli 10 vuotta enemmän aikaa kuin kaupungin reuna-alueilla.
Asuntokauppa on toipunut varsin nopeasti kevään shokista, mutta uusien asuntojen rakentaminen on vähenemässä. Tilastokeskuksen asumisen ja rakentamisen asiantuntijat kertovat kehityksestä myös, että
- Asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä erot alueiden välillä ja sisällä kasvavat edelleen.
- Vanhojen asuntojen kauppa kävi heinä-syyskuussa hyvin.
- Kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, mutta pientä pudotusta syyskuun huipuista.
- Tyhjien asuntojen määrä lisääntyy edelleen koko maassa.
Vuoden 2019 lopussa Suomessa oli reilusti yli kolme miljoonaa asuntoa, joista noin joka kymmenes oli vailla vakituista asukasta. Tyhjien asuntojen määrä on lisääntynyt 2000-luvulla lähes 130 000 asunnolla. Eniten tyhjillään on kerrostaloasuntoja. Syyt tyhjien asuntojen taustalla ovat moninaiset ja alueittaiset erot huomattavan suuria.
Asuntokaupoissa koettiin keväällä ensin raju pysähdys huhti–toukokuussa, jonka jälkeen tilanne palautui ennalleen kesäkuussa. Uudet indikaattorit tarjoavat uusia näkymiä asuntomarkkinoihin. Jatkossa julkaisemme asuntokauppojen kokonaismäärä- ja arvotiedot kootusti samassa taulukossa sekä tietoa asuntojen myyntiajoista.
