Ensiasunnon ostaja on tyypillisesti kaupunkilainen valkokaulustyöntekijä, keskimäärin kolmekymppinen eli pari vuotta vanhempi kuin vielä vuosikymmen aiemmin.
Kukaan ei asu koko maassa – luvassa parempaa aluetietoa asuntojen hinnoista
Vanhojen asuntojen hintaindeksien uudistus on käynnistynyt. Tavoitteena on tuottaa nykyistä parempaa aluetietoa sekä ottaa indekseissä huomioon vuokratontilla sijaitsevat asunnot.
Asuntomarkkinoiden alueellisesta eriytymisestä on käyty Suomessa kiivaasti keskustelua parin vuoden ajan. Erityisesti on huolta kannettu siitä, miten asuntojen sitoman varallisuuden katoaminen voi iskeä kotitalouksiin alueilla, joilla hinnat ovat laskeneet vuodesta toiseen.
Eurostatin julkaiseman asuntohintaindeksin mukaan asuntojen hinnat ovat nousseet EU-maissa viidessä vuodessa keskimäärin 27,6 prosenttia. Hinnat ovat nousseet eniten Unkarissa (80 %).
Italiassa hinnat ovat pysyneet 2015 vuoden tasolla. Suomessa hinnat ovat nousseet 6,5 prosenttia. Muissa Pohjoismaissa hinnat ovat nousseet keskimäärin neljänneksellä. (Kuvio 1)
Selityksiä eroihin Suomen ja muiden Pohjoismaiden välillä voidaan hakea esimerkiksi muuttoliikkeestä, kaupungistumiskehityksestä ja työllisyydestä. Suomessa vain kasvukeskusten vanhojen asuntojen hintakehitys seuraa kutakuinkin muiden Pohjoismaiden hintakehityksen matkassa, kun vertailua tehdään Suomen osalta asunto-osakkeiden hintakehityksellä. Pääkaupungeista Oslossa vanhojen kerrostaloasuntojen hinnat ovat viidessä vuodessa nousseet 37 prosenttia ja Helsingissä 22 prosenttia vuodesta 2015.
Miltä luvut näyttäisivät, jos olisi mahdollista verrata maittain esimerkiksi tiheään tai harvaan asuttujen alueiden asuntojen hintakehitystä?
EU-maat ovat velvollisia raportoimaan tiedot asuntojen hintakehityksestä koko maan tasolla Eurostatille neljänneksittäin[1]. Eurostat julkaisee tiedot asuntojen hintakehityksestä, omistusasumisen hintakehityksestä ja asuntokaupan aktiivisuudesta indeksimuodossa neljännesvuosittain.
Eurostatille toimitettava asuntohintaindeksi muodostetaan painottamalla yhteen uusien ja vanhojen asuntojen hintakehitys – ottaen huomioon sekä osakeasunnot että omakotitalot. Suomen indeksissä suurimman painon saa vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi; sen osuus on tällä hetkellä hieman yli 50 prosenttia kokonaisindeksistä.
Hintaindeksien laadintaa ohjaa Handbook on residential property prices -käsikirja, mutta maiden tilastoaineistoissa, niiden kattavuudessa ja käytetyissä menetelmissä on eroja. Samoin jo asuntomarkkinat maiden välillä ovat erilaisia ja eri kokoisia.
Omistusasumisen osuudetkin poikkeavat paljon: Euroopan maista alhaisin omistusasujien osuus on Sveitsissä (40 %) ja korkein Romaniassa (95 %). Suomessa lainalla rahoitettujen omistusasuntojen määrä on EU:ta korkeampi.
Vanhojen asuntojen hintatilastojen uudistus on käynnistynyt
Asuntomarkkinat ovat eriytyneet alueellisesti jo pitkään, ja kotitalouksien asuntovarallisuuksien arvot ovat myllerryksessä.
Kukaan ei osta asuntoa paikasta ”koko maa” vaan aina tietyltä erityiseltä alueelta. Niin Eurostatin, OECD:n kuin kotimaisten käyttäjien toiveissa on ollut, että asuntojen hintaindeksit huomioisivat paremmin alueelliset erot. Tähän haasteeseen pyrimme vastaamaan käynnistyvässä uudistuksessa vanhojen asuntojen hintaindeksien osalta.
Koko maan indeksi on toki yhä tarpeellinen makrotaloudellisena indikaattorina esimerkiksi keskuspankeille.
Eriytymiskehitys näkyy vanhojen osakeasuntojen hinnoissa; ne ovat Suomessa nousseet vuodesta 2015 keskimäärin vain seitsemässä kaupungissa (kuvio 2).
Kaupunkien sisällä hintakehityksessä on myös suuria eroja. Maakuntakeskusten ja suurten kaupunkien ulkopuolisista alueista hinnat ovat nousseet vain Varsinais-Suomessa (0,8 %). Esimerkiksi Pirkanmaalla ilman Tamperetta ja Uudellamaalla ilman pääkaupunkiseutua ja kehyskuntia hinnat ovat laskeneet.
Asuntojen hintaindeksien perinteinen pääjaottelu on ollut Pääkaupunkiseutu – muu Suomi. Tarkemman tason indeksit ovat nojanneet hallinnollisiin kunta-, maakunta- ja suuraluerajoihin. Uudistuksessa nykyisestä pääjaottelusta luovutaan.
Millainen luokitus sitten kuvaisi erityyppisten alueiden hintakehitystä Suomessa parhaiten?
Luokituksen tulisi istua eri talotyyppeihin ja olla myös kansainvälisesti vertailukelpoinen, jotta se palvelisi eri maiden vertailua.
Suomi on pieni markkina, mikä asettaa haasteet indekseissä käytettäville luokituksille. Indeksi ositteineen (talotyyppi – huoneluku) tarvitsee riittävästi havaintoja per periodi. Käytännössä tämä tarkoittaa noin 20 kauppaa neljänneksessä alueen kerrostaloyksiöistä. Siten esimerkiksi kuntakohtaiset tai postinumeroalueittaiset indeksit eivät ole mahdollisia kuin osalle alueita.
Päähuomiomme tulee olemaan kaupunki–maaseutu-luokituksessa. Käyttäjien on kuitenkin mahdollista tuoda esiin vielä muita toiveita.
Kaupunki–maaseutu-luokituksessa alueet jaetaan seitsemään kuntarajoista riippumattomaan luokkaan. Kaupunkialueet jakautuvat sisempään ja ulompaan kaupunkialueeseen sekä kaupungin kehysalueeseen. Maaseutu muodostuu maaseudun paikalliskeskuksista, kaupungin läheisestä maaseudusta, ydinmaaseudusta ja harvaan asutusta maaseudusta. (Kartta 1)
Käytännössä tämä tarkoittaisi, että tulevaisuudessa julkaisemme vanhojen osakeasuntojen hintakehityksestä nykyisten kaupungittaisten ja maakunnittaisten sarjojen rinnalla kaupunki–maaseutu-luokituksen mukaiset indeksisarjat aina sisemmän kaupunkialueen hintakehityksestä harvaan asutun maaseudun hintakehitykseen.
Sisemmällä kaupunkialueella, jossa asukkaiden ja työpaikkojen tiheys on suurin, sijaitsee yli puolet työpaikoista ja asuu yli kaksi miljoonaa suomalaista. Uusi luokitus tarkentaisi kuvaa etenkin niiden alueiden hintakehityksestä, joilla asuvat loput, noin 3,5 miljoonaa suomalaista.
Kaupunki-maaseutu -luokituksen lisäksi tarkoitus on tutkia yhtenä vaihtoehtona ns. DEGURBA – degree of urbanisation -luokituksen toimivuutta hintaindekseissä. DEGURBA-luokituksessa alueet on jaettu kolmeen luokkaan väestöntiheyden perusteella.
Huomio myös tontin hallintaperusteeseen
Viime aikoina asuntojen rakentaminen vuokratontille on yleistynyt merkittävästi, ja ilmiön huomioiminen käytettyjen asuntojen hintatilastoinnissa on tullut erityisen ajankohtaiseksi.
Uuden alueluokituksen lisäksi tilastouudistuksessa tullaan muuttamaan – mikäli mahdollista – vanhojen asuntojen hintaindeksien laskennassa käytettävää tilastollista mallia siten, että uudistettu indeksi huomioi aiempaa paremmin asunnon sijainnin ja tontin hallintaperusteen. Uudistuksen yhtenä tavoitteena on laajentaa vanhojen omakotitalojen hintaindeksi kattamaan myös vuokratontilla sijaitsevat omakotitalot, jotka ovat aineistojen puuttuessa tähän asti rajautuneet ulkopuolelle.
Menetelmämuutokset muuttavat todennäköisesti aiemmin julkaistuja aikasarjoja. Aikasarjat on mahdollista laskea uudistettavalla menetelmällä uudelleen arviolta vuodesta 2015 alkaen. Uudistuksen yhteydessä myös tilastojen statfin-taulukkopaketteja on tarkoitus uudistaa, esimerkiksi julkaistavien postinumerotason tietojen osalta.
Uudistus on käynnistynyt, mutta vielä ehdit vaikuttaa suunnitelmiin! Olemme avanneet käyttäjille kyselyn, jossa toivomme näkemystänne siihen, mihin suuntaan alueellisia asuntohintaindeksejä ja asuntomarkkinatilastoja tulisi kehittää! Kyselyyn voi vastata osoitteessa: https://link.webropolsurveys.com/S/AF97EA3EFA4AFDF9 26.3. asti.
Uudistukselle on saatu kahden vuoden EU-rahoitus. Tämän hetken tavoitteena on julkaista uudistetut indeksit vanhoista osakeasunnoista toukokuussa 2022 ja vuotta myöhemmin vanhoista omakotitaloista.
Kirjoittaja työskentelee Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä yliaktuaarina.
Lähteet:
Syke, kaupunki-maaseutuluokitus https://www.syke.fi/fi-FI/Avoin_tieto/Kaupunkimaaseutuluokitus_paivitetty_Suom(57423)
https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/overview
https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/methodology
https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/legislation
Background - Degree of urbanisation - Eurostat (europa.eu)
[1] Maiden raportointivelvoite perustuu Euroopan komission asetukseen omitusasumisen hintaindekseistä. https://ec.europa.eu/eurostat/web/housing-price-statistics/legislation
Lue samasta aiheesta:
Viime vuosien inflaatio, korkojen nousu ja asuntomarkkinoiden myllerrys ovat koetelleet erilaisia kotitalouksia kovin eri tavoin. Tiukimmilla ovat olleet perheet, joilla on mittava vaihtuvakorkoinen asuntolaina ja huomattavat välttämättömät kulut. Tilastokeskuksen asiantuntijat kurkistavat kolmen esimerkkiperheen elämään.
Asuntomarkkinoiden pohja on saavutettu ja syksyllä alkaa nousu, kertovat kiinteistönvälitystoimistojen ja pankkien esittämät ennusteet. Perustuvatko nämä ennusteet faktatietoon vaiko pikemminkin toiveajatteluun? Tilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija Ilkka Lehtinen arvioi blogissaan asuntomarkkinoiden kehitysnäkymiä.
Asuntojen ja rakennusten kunto heikkenee ajan kuluessa. Suomalaiset omistusasujat asuvat kuitenkin useimmiten hyväkuntoisissa rakennuksissa. Rakennuskantaan osuvat suuret remontit näkyvät sekä asuntojen että rakennusten kunnossa.
Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.
Osakeasuntojen hintatilastossa on otettu käyttöön uudet alueluokitukset ja keskineliöhinnoissa huomioimme nyt myös tontin omistustiedon. Käyttäjälle vähemmän näkyvä – mutta sitäkin tärkeämpi – menetelmäuudistus parantaa asuntojen hintakuvauksen tarkkuutta ja laatua.
Lapsiperheet ovat varakkaampia kuin kotitaloudet keskimäärin. Erityisesti tähän vaikuttaa perheille yleinen omistusasuminen ja asuntovarallisuus. Likvidiä varallisuutta kuten talletuksia ja osakkeita lapsiperheillä on kuitenkin vähemmän kuin lapsettomilla pariskunnilla, mikä merkitsee esimerkiksi heikompaa varautumista yllättäviin menoihin ja kriisitilanteisiin.
Muista Pohjoismaista ei löydy juuri yhtään aluetta, jossa asuntojen hinnat olisivat 2010-luvulla tai viimeisten kuuden vuoden aikana selkeästi laskeneet. Suomessa poikkeusaikakaan ei ole muuttanut pitkän aikavälin kehityskulkua: suuressa osassa maata hinnat putoavat tai polkevat paikallaan. Erojen taustalla vaikuttavat eittämättä erilaiset alueelliseen elinvoimaan liittyvät tekijät.