Asuntotuotanto nousi jälleen uuteen ennätykseen viime vuonna. Onko tuotanto ollut järkevällä tasolla?
Asuntotuotannon mittarina on tyypillisesti käytetty valmistuneiden asuntojen kappalemäärää, mikä on kuvion 1 mukaan nyt huippulukemissa. Tuotannon hiipumisesta on kuitenkin näkynyt jo merkkejä myönnetytyissä rakennusluvissa ja aloitetuissa rakennushankkeissa.
Onko viime vuosien asuntotuotanto suurimmilla kaupunkialueilla ollut kestävällä tasolla?
Asuntotuotantoa on tapana suhteuttaa alueen väkilukuun tai väestönmuutokseen, jolloin sitä pystyy paremmin vertailemaan eri alueiden välillä. Asuntotuotannon ja väestönmuutoksen moninaisiin syy-seuraussuhteisiin voi olla kuitenkin hankala päästä kiinni näillä yksinkertaisilla mekanismeilla.
Esimerkkinä väkilukuun suhteutetusta asuntotuotannon ongelmasta voisi mainita Kouvolan, joka on Suomen mittakaavassa asukasluvultaan melko suuri kaupunki, mutta toisaalta potenut viime vuosina synkkää muuttotappiota.
Vuonna 2018 Vantaa taas oli Suomen muuttovoittoisin kunta. Suurin osa muuttovoitosta tuli Helsingistä muuttaneista ihmisistä.
Rakennetaanko Suomessa asuntoja niille alueille, jonne ihmiset oikeasti haluavat muuttaa vai joutuvatko he muuttamaan sinne, missä asuntoja on tarjolla?
Peilaan tässä kirjoituksessa asuntotuotannon toteutumista maankäytön, asumisen ja liikenteen (MAL) sopimuksiin, joita valtio sopii Suomen suurimpien kaupunkiseutujen kanssa.
Näissä sopimuksissa sopijapuolena toimivat valtion puolesta useat eri ministeriöt ja virastot. Sopimuksia laadittaessa mukana on siis ollut useiden eri alojen asiantuntijoiden substanssiosaamista. Nykyiset MAL-sopimukset ovat sovittu vuosille 2016–2019, mikä sopii omaan tarkasteluuni myös ajallisesti.
Toistaiseksi MAL-sopimukset on tehty vain Helsingin, Turun, Tampereen ja Oulun kaupunkiseutujen kanssa.
Suurimpien kaupunkialueiden tarkastelu on kuitenkin mielekästä, sillä kaupungistumisen myötä näille alueille kohdistuu myös valtavasti kysyntää.
Kuviosta 2 nähdään, että ainoastaan Helsinki ja KUUMA-seutu (Hyvinkää, Järvenpää, Kerava, Kirkkonummi, Mäntsälä, Nurmijärvi, Pornainen, Sipoo, Tuusula, Vihti) ovat jääneet MAL-sopimukseen asetetuista tavoitteista.
Helsingin seudulla vajetta on paikannut etenkin Vantaa, joka on tuottanut 65 prosenttia enemmän asuntoja kuin MAL-sopimus velvoitti.
Myös Tampere ja Turku ovat ylittäneet MAL-tavoitteet reilusti. MAL-tavoitteisiin nähden kaupungeissa valmistui 61 prosenttia ja 49 prosenttia enemmän asuntoja.
Näyttääkin siltä, että runsaalla uudisasuntotuotannolla voi olla vaikutusta uusien osakeasuntojen kehitykseen, sillä esimerkiksi Vantaalla hinnat ovat pysyneet lähes entisellä tasolla.
Toisaalta uusien osakeasuntojen hinnat ovat kuitenkin nousseet Tampereella ja Turussa enemmän kuin keskimäärin koko maassa. Uusien osakeasuntojen hintojen kehityksen perusteella vaikuttaisikin siltä, että MAL-tavoitteiden ylitys Turussa ja Tampereella on ollut perusteltua.
Ilmiö ei tietenkään ole näin suoraviivainen ja esimerkiksi Helsingin Sanomat kirjoitti syksyllä laajan artikkelin Kivistöstä ja alueen myymättömistä asunnoista. Asuntotuotannon suunnittelussa tuleekin ottaa monta eri tekijää huomioon. Rakentamista tulisi tarkastella myös kaupungin sisäisesti, jolloin uusien asuntojen sijoittuminen tulisi paremmin näkyviin.
Iso kysymys on, pystytäänkö suurimpien kasvavien kaupunkien keskustoihin ylipäätään rakentamaan lisää asuntoja vastaamaan lisääntyvää kysyntää. Mikäli vastaus on ei, niin kysynnän ja tarjonnan mukaan näillä halutuimmilla alueilla hinnat tulevat nousemaan.
Kotitalouksien merkittävin varallisuuserä on oma asunto. Ääriesimerkkinä asuntotuotannon ongelmista voi seurata se, että varallisuus tulee keskittymään niille, jotka näiltä halutuilta alueilta jo valmiiksi omistavat asunnon tai sattuvat sellaisen sieltä perimään. Tähän alueelliseen eriarvoistumiseen pystytään kuitenkin vaikuttamaan esimerkiksi kiinteistöverotusta uudistamalla.
Kirjoittaja on yliaktuaari Tilastokeskuksen yritystilastot -yksikössä.
Lähteet:
Ympäristöministeriö, Maankäytön, liikenteen ja asumisen (MAL) sopimukset
Suomen talouden kokonaiskuva on kaksijakoinen. Rakentamisen ja teollisuuden hiipuminen ja korkojen nousu synkentävät näkymiä. Valoa luovat energiainvestoinnit ja edelleen hyvä työllisyystilanne. Kotitalouksien velkaantumisaste on kääntynyt laskuun.
Asuntomarkkinoiden pohja on saavutettu ja syksyllä alkaa nousu, kertovat kiinteistönvälitystoimistojen ja pankkien esittämät ennusteet. Perustuvatko nämä ennusteet faktatietoon vaiko pikemminkin toiveajatteluun? Tilastokeskuksesta eläköitynyt hinta-asiantuntija Ilkka Lehtinen arvioi blogissaan asuntomarkkinoiden kehitysnäkymiä.
Asuntomarkkinakatsaus kertoo, että asuntojen reaalihinnat ovat laskussa. Vuokrat ovat nousseet selvästi yleistä inflaatiota hitaammin. Kohonnut kustannustaso luo paineita korotuksille jatkossa, joita kuitenkin vuokra-asuntojen runsas tarjonta voi hillitä. Markkinoille valmistuu tänä ja ensi vuonna vielä runsaasti uusia asuntoja, vaikka myönnettyjen rakennuslupien määrä kääntyi jo viime vuonna laskuun. Kiinteistönvälittäjien kautta tehtiin lokakuussa asuntokauppaa vähiten kymmeneen vuoteen.
Entistä nopeampia Nowcasting-ennustemalleja on kokeiltu nyt puoli vuotta. Niillä saadaan reippaasti aiempaa nopeammin tietoa teollisuuden, rakentamisen, kaupan ja palveluiden liikevaihdon kehityksestä.
Puurakentamisen kasvu ja muut muutostrendit näkyvät ensi vuoden alussa käyttöön tulevassa uudistuneessa indeksissä.
Asuntorakentaminen voidaan julistaa yhdeksi koronavuoden voittajaksi. Asunnoille myönnetyt rakennusluvat ja uusien aloitettujen asuntohankkeiden hyvä kehitys sekä piristynyt asuntokauppa ennakoivat alalle myös hyvää tulevaisuutta. Uusien kerros- ja rivitaloasuntojen tarjonta myynti-ilmoitusten perusteella sen sijaan laahaa jäljessä vuoden 2019 lukemista.
Asuntokauppa on toipunut varsin nopeasti kevään shokista, mutta uusien asuntojen rakentaminen on vähenemässä. Tilastokeskuksen asumisen ja rakentamisen asiantuntijat kertovat kehityksestä myös, että
- Asuntojen hinta- ja vuokrakehityksessä erot alueiden välillä ja sisällä kasvavat edelleen.
- Vanhojen asuntojen kauppa kävi heinä-syyskuussa hyvin.
- Kuluttajien asunnonosto- ja lainanottoaikeet ovat korkealla tasolla, mutta pientä pudotusta syyskuun huipuista.
- Tyhjien asuntojen määrä lisääntyy edelleen koko maassa.
Vuoden 2019 lopussa Suomessa oli reilusti yli kolme miljoonaa asuntoa, joista noin joka kymmenes oli vailla vakituista asukasta. Tyhjien asuntojen määrä on lisääntynyt 2000-luvulla lähes 130 000 asunnolla. Eniten tyhjillään on kerrostaloasuntoja. Syyt tyhjien asuntojen taustalla ovat moninaiset ja alueittaiset erot huomattavan suuria.
