Asiantuntija-artikkelit ja ajankohtaisblogit
Sivuston näkymät

Vuokramarkkinaa tulee tarkastella eri tunnus­lukujen avulla

22.11.2021
Kuva: Risto Wuolle

Vuokramarkkinat ja vuokrien tilastointi herättää aika ajoin keskustelua mediassa ja Twitterissä. Esimerkiksi perjantaina 19.11.2021 Yle teki vuokra­markkinan tilanteesta jutun, jossa oli myös viittaus Tilasto­keskuksen julkaiseman vuokra­tilaston puutteisiin ja siihen, mitä vuokratilasto kuvaa tai jättää kuvaamatta. Viittaus kuitenkin antoi melko yksipuolisen kuvan tilanteesta, joten lienee paikallaan kuvata asiaa myös tilaston­tekijöiden näkökulmasta.

Vuokratilaston ensisijainen tarkoitus on olla osa kuluttajahinta­indeksiä, jossa vuokrat ovat painoltaan merkittävin yksittäinen hyödyke. Lakisääteisen käyttö­tarkoituksen lisäksi Tilastokeskus julkaisee erilaisia indikaattoreita vuokra­markkinasta: keski­neliövuokria, uusien vuokra­suhteiden keskivuokria sekä vuokrien hajonta­lukuja.

Vuokratilasto ei kuitenkaan kata kaikkia hyödyllisiä markkinaa kuvaavia indikaattoreita, kuten uusien vuokra­suhteiden indeksiä. Tunnistettuihin puutteisiin pyritään vastaamaan aineistojen ja vaadittavien resurssien niin salliessa. Tässä blogissa avataan lyhyesti vuokratilaston aineiston kattavuutta, eri tunnus­lukujen tarkoitusta sekä valotetaan lisäksi tilaston puutteita.

Vuokratilaston aineisto on suuri (n. 150 000 – 250 000 havaintoa per neljännes) ja kattaa noin kolmanneksen kaikista vapaa­rahoitteisiksi tunnistetuista vuokra-asunnoista. Yksiöt ovat aineistossa parhaiten edustettuina, kun taas suurempia asuntoja on vähemmän. Aineisto perustuu vapaarahoitteisten vuokrien osalta vuokratalo­yhtiöiden tietoihin sekä Kelan asumistuki­rekisteriin ja ARA-vuokrien osalta asumistuki­rekisteriin.

Vuokratilaston aineistosta puuttuvat sellaiset yksityisten vuokran­antajien vuokra-asunnot, joiden vuokralaiset eivät saa asumistukea. Jotta tällä olisi vaikutusta vuokraindeksiin, tulisi vuokran­antajien korottaa näitä vuokria eri tavalla kuin niiden vuokralaisten osalta, jotka saavat asumistukea. Tästä ei ole tarjolla tilastotietoa, mutta on kuitenkin vaikea kuvitella, että näin suuressa mittakaavassa tapahtuisi.

Vuokranantaja ei välttämättä tiedä, saako vuokralainen asumistukea vai ei. Sama asunto voi eri aikoina olla mukana indeksi­laskennassa tai puuttua sieltä riippuen vuokralaisen tilanteesta asumistuen suhteen.

Tilastoitujen vuokrien tasoon tällä sen sijaan voi olla vaikutusta etenkin alueellisesti, jos esimerkiksi yksityisten vuokran­antajien kalleimmat kohteet puuttuvat havainto­joukosta. Osana vuokratilastoa julkaistaan hajontalukuja, joista esimerkiksi nähdään keskusta-alueiden yksiöiden vuokrien yläkvartiili, joka on vuoden 2021 kolmannella neljänneksellä Helsingissä 950 euroa ja Tampereella 639 euroa. Nämä antanevat osviittaa kalliimman luokan vuokra-asuntojen vuokrista eri alueilla, vaikka tilasto ei katakaan kaikkia vuokra-asuntoja. Lisäksi on hyvä huomioida, että aineistossa on asumistuki­rekisterin lisäksi yksityisten yhtiöiden omistamia vuokra-asuntoja.

Tilastokeskus uudisti kaksi vuotta sitten vuokratilastossa käytettävän aineiston. Parannus aineistoissa muutaman vuoden takaiseen on suuri: havaintoja oli aiemmin noin 3 000 per neljännes. Valtakunnallista yhteistä rekisteriä vuokrista ei ole saatavilla. Tilaston­tekijöinä kartoitamme kuitenkin jatkuvasti uusia tietolähteitä voidaksemme kuvata ilmiötä yhä paremmin.

Vuokrien tilastointia tehdään useammasta näkökulmasta, koska yhdellä luvulla ei voida kattavasti kuvata monipuolista markkinaa.

Vuokraindeksin tarkoituksena on kuvata vuokra-asuntokannan vuokrien kehitystä ajassa. Vuokraindeksi mittaa tarkasti voimassa olevien vuokrasuhteiden vuokrien kehitystä. Sitä tuotetaan ensisijaisesti inflaation mittaamista varten, jolloin tämä näkökulma on perusteltu.

Indeksissä on mukana myös uusia vuokrasuhteita, mutta uusien vuokra­suhteiden tason muutos ei näy indeksissä kovinkaan nopeasti, koska niiden osuus kaikista vuokrasuhteista on hyvin pieni. Uudet vuokrasuhteet ovat mukana siltä osin kuin vuokralaisen vaihtuessa sekä uusi että edeltävä vuokralainen saavat asumistukea. Vuokratalo­yhtiöiden aineistosta mukaan tulevat kaikki asunnot riippumatta vuokralaisen vaihtumisesta.

Kuluttajahintojen ja vuokra-asuntokannan vuokrien kehityksen seuranta ei kuitenkaan ole vuokra­tilastoinnin ainut päämäärä, minkä vuoksi Tilastokeskus julkaisee useita muita vuokramarkkinaa kuvaavia tunnuslukuja. Vuokratilaston tietokannasta löytyy esimerkiksi keskivuokria, vuokrien hajontalukuja sekä uusien vuokra­suhteiden keskivuokria.

Lisäksi asuntokanta­tilastojen puolelta löytyy mm. tietoja vuokralla asuvasta asuntoväestöstä sekä vuokra-asumisen yleisyydestä.

Tilastokeskus julkaisee myös kokeellisena tilastona tietoja vuokra­ilmoitusten määristä ja vuokra-asuntojen markkinointi­ajoista perustuen Oikotien aineistoon. Vuokra­markkinasta on siis tarjolla monipuolista tietoa, jonka avulla voidaan tarkastella vuokra­markkinoita eri näkökulmista.

Uudet vuokrasuhteet suurin puute

Huolimatta monista eri tunnusluvuista, vuokratilasto ei kuitenkaan ole kaikenkattava.

Vuokraindeksi mittaa tarkasti voimassa olevien vuokra­suhteiden kehitystä, kun taas uusien vuokra­suhteiden kehitys kuvaisi vuokra­markkinoilla tapahtuvia muutoksia nopeammin. Voimassa olevan vuokrasuhteen vuokra on sovittu vuokra­sopimuksen solmimisen markkina­tilanteessa ja korotettu sopimuksen mukaan, jolloin etenkin pitkään voimassa­olleet vuokrat voivat poiketa uusista merkittävästikin.

Uusien vuokrasuhteiden indeksiä ei kuitenkaan ainakaan toistaiseksi tuoteta, ja se onkin vuokratilaston suurin puute tällä hetkellä. Tavoitteena on tulevaisuudessa tarjota parempaa tietoa uusista vuokrasuhteista esimerkiksi laatuvakioidun indeksin muodossa. Jonkinlaista kuvaa asiasta kuitenkin saa uusien vuokrasuhteiden neliövuokrien tarkastelulla.

Keskineliövuokrien käyttäminen muutosten tarkasteluun ei ole ongelmatonta. Keskivuokra­tilasto ei huomioi eri ajankohtina mukana olevien erilaisten vuokra-asuntojen joukkoja eli mukaan tulee vuokrien vaihtelua sen takia, että jonakin ajankohtana mukana on uudempia asuntoja paremmalla sijainnilla kuin toisena. Vuokraindeksissä nämä laatuerot eivät näy, koska indeksissä seurataan saman asunnon vuokrakehitystä. Tarkastelimme aiemmassa blogissamme laatuvakioidun hintaindeksin ja neliöhintojen eroja. Sieltä voi lukea tarkemman kuvauksen neliöhintojen ja -vuokrien käytön ongelmasta.

Blogissa kuvataan, että neliöhintoja voidaan käyttää hintakehityksen tarkasteluun, mikäli havaintoja on tarpeeksi. Laatuerojen vaikutus hintojen vaihteluun on lisäksi pienempi, mikäli aineiston luokittelu huomioi laatueroja. Vuokratilastossa aineisto on luokiteltu asunnon koon, sijainnin ja rahoitus­muodon mukaan (vapaarahoitteiset ja ARA-asunnot erikseen).

Vuokratilaston kohdalla aineistoa on myös huomattavasti enemmän kuin asuntojen hintatilastoissa, joten isojen havaintomäärien luokkia löytyy enemmän. Tietokanta­taulukoissa on mukana havaintojen lukumäärät erikseen indeksissä, keski­neliövuokrissa ja uusien vuokrasuhteiden keskivuokrissa. Lukumäärätietoja kannattaa käyttää apuna, mikäli haluaa tarkastella muutoksia keskivuokrista.

Aika ajoin kaivataan myös postinumero­tason tietoa vuokramarkkinoista. Monilla postinumero­alueilla ei ole tarpeeksi havaintoja luotettavan tilastotiedon julkaisemiseen, mutta tällä hetkellä harkinnassa on keskivuokrien julkaiseminen sellaisilta postinumeroilta, joissa havaintoja on useimpina ajankohtina riittävästi.

Vuokraindeksi kuvaa erinomaisesti koko vuokrakannan kehitystä ja palvelee inflaation mittaamisen tarpeita. Koronapandemian kaltainen markkina­shokki sen sijaan näkyy indeksissä hitaammin ja käyttäjän tuleekin hyödyntää monipuolisia tunnuslukuja tähän analyysiin.

Uusien vuokrasopimusten vuokrakehityksen mittaamiseen sekä uusien aineisto­lähteiden etsintään panostetaan seuraavien uudistusten yhteydessä. Otamme myös mielellään vastaan palautetta ja uusia kehittämis­ajatuksia. Palautetta voi laittaa sähköpostiin asuminen.hinnat@stat.fi.

 

Kirjoittaja työskentelee yliaktuaarina Asuminen ja rakentaminen -ryhmässä Tilastokeskuksessa.

Blogikirjoitukset eivät ole Tilastokeskuksen virallisia kannanottoja. Asiantuntijat kirjoittavat omissa nimissään ja vastaavat kukin omista kirjoituksistaan.

Lue samasta aiheesta:

tk-icons