Asiantuntija-artikkelit ja ajankohtaisblogit
Sivuston näkymät

Poikkeuksellinen tarjonta ja pandemia loivat vuokralaisen markkinat pääkaupunki­seudulle

2.12.2021
Kuva: Shutterstock

Koronapandemia myllersi vuokra-asunto­markkinan, mutta taustalla on pidempi­aikaisiakin trendejä. Vuokralla asuminen yleistyi 2010-luvun aikana, ja vuokra-asuntojen tarjonta kasvoi roimasti.

Vuokralla asuminen on yleistynyt merkittävästi viimeisen kymmenen vuoden aikana ja tarjontaa kasvukeskuksiin on tullut paljon uudistuotannon sekä asunto­sijoittamisen suosion kasvun myötä.

Vuokralla asuminen ei ole myöskään enää vain nuorten ja opiskelijoiden joukossa yleistyvä asumismuoto. Vaikka kasvua onkin ollut eniten alle 40-vuotiaiden keskuudessa, on vuokralla asuvien osuus kasvanut lähes kaikissa ikäryhmissä.

Ennen koronapandemian alkua pääkaupunki­seudulla oli paljon kysyntää vuokra-asunnoista ja vuokrat olivat tasaisessa 1–2 prosentin vuotuisessa nousussa. Viimeiset puolitoista vuotta tilanne on ollut hyvin erilainen, eikä vuokra-asuntopulasta ole voinut puhua.

Nyt vuokra-asunnoista on ajoittain ylitarjontaa, etenkin pääkaupunki­seudulla. Ylitarjontaan on johtanut etäopiskelu, ulkomaisten opiskelijoiden kato ja Airbnb-asuntojen siirtyminen pitkäaikaiseen vuokraukseen matkailun pysähtymisen vuoksi.

Vuokra-asuntojen lisääntynyt tarjonta on näkynyt pääkaupunkiseudulla viime aikoina myös vuokrien nousuvauhdin hidastumisena ja uusien vuokrasuhteiden keski­neliövuokrien lähentymisenä koko vuokrakannan keskivuokraa.

Poikkeusajan vaikutus vuokra-asuntomarkkinaan laittaa pohtimaan, kuinka pysyvästä tilasta on kyse ja millainen on asuntosijoittajan näkymä tulevaan.

Tällä hetkellä varmaa on, että markkina on hyvin suotuisa vuokra-asunnon etsijälle sekä asunnon vaihtajalle. Onko vuokra-asunto silti edelleen hyvä sijoituskohde?

Ajankohtaista vuokramarkkinakehitystä voidaan tarkastella eri näkökulmista: miten vuokrien vuosinousut ovat muuttuneet suurissa ja keskisuurissa kaupungeissa, mitä vuokramuutokset merkitsevät asuntosijoittamiselle sekä millä tavalla ARA-asuntokannan osuus on vaikuttamassa vuokramarkkinassa eri kaupungeissa?

Vuokra-asuminen lisääntyi 2010-luvulla ja tarjonta on kasvanut reippaasti

Vuokralla asuvien määrä on lisääntynyt 200 000 hengellä vuodesta 2010. Kaikista asuntokunnista vuokralla asui vuoden 2020 lopussa noin joka kolmas, mutta eniten vuokralla asuvien osuus on kasvanut alle 40-vuotiaiden asuntokuntien keskuudessa, joista kolme viidestä asui vuokralla vuoden 2020 lopussa.

Yleisintä vuokralla asuminen on suurimmissa kaupungeissa (kuvio 1), mutta vuokralla asumisen yleistyminen ei johdu pelkästään suurten kaupunkien vaikutuksesta. Aluevertailusta nähdään, että 2010-luvun aikana vuokralla asuminen yleistyi myös muualla Suomessa.

Kuvio 1. Vuokralla asuvien asuntokuntien osuudet kaikista asuntokunnista suurimmissa ja keskisuurissa kaupungeissa ja muualla Suomessa, 2010 ja 2020
Kuvio Vuokralla asuvien asuntokuntien osuuksista kaikista asuntokunnista suurimmissa ja keskisuurissa kaupungeissa ja muualla Suomessa, 2010 ja 2020. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asunnot ja asuinolot -tilasto.

Eniten vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kaikista asuntokunnista kasvoi vuodesta 2010 vuoteen 2020 keskisuurissa kaupungeissa (Kuopio, Lahti, Jyväskylä, Pori). Suurimmissa kaupungeissa (Helsinki, Vantaa, Espoo, Turku, Tampere, Oulu) kasvua oli lähes yhtä paljon.

Huomionarvoista kuitenkin on, ettei vuokralla asumisen lisääntyminen rajoitu kymmeneen suurimpaan kaupunkiin, vaan vuokralla asuvien asuntokuntien osuus kasvoi myös muualla Suomessa.

Tarjontaa vuokra-asunnoista on tullut paljon lisää. Uusien asuntojen rakentaminen on ollut 2010-luvulla voimakkaassa kasvussa. Asuntoja on valmistunut keskimäärin 33 000 vuodessa. Tämän ja viime vuoden aikana on valmistunut yli 46 000 uutta kerrostaloasuntoa.

Uudisrakentamisen tilastoissa ei pystytä erottelemaan asunnon omistus- tai vuokrauskäyttöä hankkeen rakennusvaiheessa. Mutta kymmenessä vuodessa vuokra-asuntojen osuus kaikista asutuista asunnoista on kasvanut pääkaupunkiseudulla neljän ja muualla Suomessa kolmen prosenttiyksikön verran. Jälkikäteen on voitu arvioida erilaisten aineisto­yhdistelyjen avulla, että uudistuotannosta huomattava osa päätyy asuntosijoittajille.

Korona muutti vuokra-asuntojen tarjonnan uuteen suuntaan – ainakin toistaiseksi

Vuokra-asuntojen hyvästä tarjontatilanteesta on voitu puhua koko pandemia-aika. Tilastokeskuksen tuottaman kokeellisen asuntojen myynti- ja vuokrailmoitus­tilaston perusteella nähdään, että vuokramarkkinan tarjontatilanne on lähentynyt normaalimpaa aikaa pääkaupunkiseudun ulkopuolella, mutta pääkaupunki­seudulla ollaan hyvinkin erilaisessa vuokra-asuntotilanteessa edelleen (kuvio 2).

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjonta ylitti koko muun Suomen tarjonnan viime kesän lopussa. Suurista kaupungeista Turussa, Tampereella ja Oulussa vuokra-asuntojen tarjonta on vähentynyt syksyn aikana.

Kuvio 2. Vuokrailmoitusten lukumäärät kerrostaloasunnoista pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomea 2019 tammikuu – 2021 syyskuu
Kuvio Vuokrailmoitusten lukumääristä kerrostalo¬asunnoista pääkaupunkiseudulla ja muualla Suomea 2019 tammikuu – 2021 syyskuu. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen myynti- ja vuokrailmoitukset kokeellinen tilasto.

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjontaan vaikuttaa etenkin se, että uudistuotanto lisää tarjontaa nyt aiempaa enemmän (kuvio 3). Syyskuussa uudiskohteiden vuokrailmoituksia oli pääkaupunkiseudun suurissa kaupungeissa yli kaksinkertainen määrä vuoden takaiseen verrattuna.

Kuvio 3. Uudiskohteiden vuokrailmoitukset suurimmissa kaupungeissa Oikotien aineiston perusteella 2019 tammikuu – 2021 syyskuu
Kuvio Uudiskohteiden vuokrailmoituksista suurimmissa kaupungeissa Oikotien aineiston perusteella 2019 tammikuu – 2021 syyskuu. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, Oikotien aineisto.

Pääkaupunkiseudun vuokra-asuntotarjonta on tänä vuonna ilmoitustietojen perusteella kasvanut noin 4 500 asunnolla syyskuuhun mennessä, jolloin vuokra-asuntoja oli tarjolla kaikkiaan yli 17 000. Pääkaupunkiseudun väestön kokonaismuutos vastaavana aikana oli reilut 5 500 henkeä.

Vuokrailmoitusten keskimääräiset markkinointiajat viestivät myös pääkaupunkiseudun haastavasta tilanteesta. Pääkaupunkiseudulla keskimääräinen markkinointiaika oli syyskuussa 23 päivää, kun se vuosi sitten oli kolme päivää vähemmän.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella markkinointiaika oli syyskuussa keskimäärin jopa päivän verran lyhyempi kuin pääkaupunkiseudulla. Hyvin lyhyet markkinointiajat tähän verrattuna oli Turussa ja Tampereella, keskimäärin 12 päivää.

Vuokrailmoitusten määrissä tapahtuvan kehityksen lisäksi voidaan tarkastella vanhojen vuokra-asuntojen tarjonnassa tapahtunutta muutosta siten, että tutkitaan asunnot ja asuinolot -tilastossa vuoden 2020 joulukuussa vuokra-asuntokäytössä olevien asuntojen asukastilannetta maaliskuussa, kesäkuussa ja syyskuussa 2021 (kuvio 4).

Kuvio 4. Tyhjillään olevien asuntojen osuus (%) kymmenessä suurimmassa kaupungissa niistä vuokra-asunnoista, jotka olivat asuttuja vuoden 2020 lopussa
Kuvio Tyhjillään olevien asuntojen osuudesta kymmenessä suurimmassa kaupungissa niistä vuokra-asunnoista, jotka olivat asuttuja vuoden 2020 lopussa. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, Rakennetun ympäristön tietovaranto.

Noin kuusi prosenttia pääkaupunkiseudun asunnoista, joissa oli vuokralainen 2020 vuoden lopussa, oli tyhjillään syyskuussa 2021.

Jyväskylässä ja Porissa tyhjillään olevien vuokra-asuntojen määrä on kasvanut pääkaupunki­seutuakin enemmän. Jyväskylässä keskusta-alueen yksiöiden vuokrat ovat tänä vuonna laskeneet, Porin vuokrat taas ovat pidempään olleet muuttumattomana.

Yliopistokaupungeista Tampereella, Turussa, Oulussa ja Kuopiossa syksy ja mahdollisesti opiskelijoiden paluu ovat helpottaneet asuntojen vuokraustilannetta jo hieman, ja tarkastelussa oleville asunnoille on löytynyt uutta käyttöä.

Miten tarjonnan kasvu ja poikkeava tilanne näkyy vuokrissa?

Asuntojen vuokramarkkina on korona-aikana käynyt läpi käänteen, joka näkyy asuntotarjonnan lisääntymisenä ja vuokrien nousutahdin hidastumisena pääkaupunkiseudulla, erityisesti Helsingissä (kuvio 5).

Kuvio 5. Vapaarahoitteisten yksiöiden vuosimuutokset, %
Kuvio Vapaarahoitteisten yksiöiden vuosimuutoksista, % Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen kehitystä arvioitaessa on hyvä muistaa, että muutokset markkinassa näkyvät viiveellä, koska vuokrasopimus­kanta vaihtuu vähitellen. Tästä syystä vuokraindeksi nousee markkina­käänteessäkin, jolloin muutos näkyy vuosimuutosten pienentymisenä.

Vapaarahoitteisten yksiöiden vuokrien vuosinousut isoimmissa kaupungeissa ovat vuodesta 2019 lähtien olleet pääsääntöisesti laskevia, muutamin poikkeuksin, kuten Turku ja Tampere.

Maltillisemmin ovat vuokrat nousseet Helsingissä, Vantaalla, Kuopiossa ja Oulussa. Jyväskylässä vuokrat ovat jopa laskeneet.

Perhekokoisten vuokra-asuntojen kohdalla kehitys on yhtenäisempää, vertailu­kaupunkien vuosinousut sijoittuvat 1–2 prosentin välille. Selvänä poikkeuksena on Pori, jonka vuosinousut ovat vaihdelleet voimakkaasti, päätyen tämänhetkiseen nollakasvu­tilanteeseen. Porissa vuokra-asunnon keskimääräinen markkinointi­aika syyskuussa oli jo lähes 40 päivää.

Vuokramarkkinan aivan viimeaikaista kehitystä voi arvioida myös uusien vuokrasuhteiden neliövuokria tarkastelemalla. Esimerkiksi Helsingin osa-alueilla yksiöiden vuokratasot uusissa vuokrasuhteissa ovat kysytyimmillä alueilla jääneet pandemiaa edeltäneen ajan huipuista. (Kuvio 6)

Kuvio 6. Yksiöiden neliövuokrat uusissa vuokrasuhteissa Helsingin osa-alueilla, euroa/m²
Kuvio Yksiöiden neliövuokrista uusissa vuokrasuhteissa Helsingin osa-alueilla, euroa/m². Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat.

Vaikka keskivuokratilaston käyttöön liittyy haasteita, näyttäisi keskusta-alueiden vuokratasojen tasaantuminen pysyvämmältä ilmiöltä, joka heijastaisi tiedossa olevaa vuokra-asuntotarjonnan lisääntymistä Helsingissä. Kalleimmilla alueilla uusien vuokrasuhteiden keskivuokra­tasojen lasku näyttäisi ajoittuvan pandemia-aikaan.

Pääkaupunkiseudulla uusien vuokrasuhteiden keskineliövuokrat ovat yleisesti olleet selvästi korkeammalla tasolla kuin koko vuokra-asuntokannan vastaavat, kaikissa huoneluku­luokissa. Kuluvan vuoden aikana erityisesti yksiöiden neliövuokrissa uusien ja vanhojen vuokrasuhteiden tasoero on kaventunut merkittävästi (kuvio 7). Tämä voi viitata siihen, että vuokralaisten vaihtuessa vuokranantaja pitää vuokratason ennallaan tai laskee sitä.

Kuvio 7. Pääkaupunkiseudun uusien ja koko vuokra-asuntokannan neliövuokrat, euroa/m2
Kuvio Pääkaupunkiseudun uusien ja koko vuokra-asuntokannan neliövuokrista, euroa/m2. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat.

Vuokrien nousuvauhdin hidastumisen ja tarjonnan lisäys vaikuttaa sijoitusasunto­markkinaan

On selvää, että vuosituottojen hiipuminen sijoittajien suosimissa pienemmissä vuokra-asunnoissa vaikuttaa niiden kannattavuuteen sijoituskohteina ylipäänsä. Suhteellisia eroja voi havaita tarkastelemalla karkealla tasolla vuokrien ja asuntojen hintojen suhdetta (kuvio 8).

Kuvio 8. Vuokra-asunnon laskennallinen bruttotuotto keskusta-alueilla, %
Kuvio Vuokra-asunnon laskennallinen bruttotuotosta keskusta-alueilla, %. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat ja osakeasuntojen hinnat.

Kuvion 8 luvut koskevat erityyppisten vuokra-asuntojen vuokratuottoja kokonaistasolla, eikä niissä ole huomioitu vuokraamiseen liittyviä muita kuluja. Silti suhteelliset erot kaupunkien välillä ovat varsin selkeitä.

Odotetusti laskennallinen vuosituotto on pienin Helsingissä, tasaisesti kaikkien huonelukujen osalta. Vastaavasti toisessa päässä Pori, Lahti ja Jyväskyläkin antavat huomattavan korkeita laskennallisia vuokratuotto­lukemia erityisesti pienempien huonelukujen osalta.

Nopeasti ajateltuna korkea vuokratuottoprosentti sijoituskohteelle kuulostaa houkuttelevalta, mahdollistaisihan se asuntosijoittamisen aloittamisen pienemmällä kustannuksella. Mutta sijoittajan kannalta vuokratuotto on vain osa kokonaisuutta, jossa kohdeasunnon hintakehitys on vähintään yhtä tärkeää.

Edullinen hankintahinta suhteessa vuokratuloon voi kertoa myös vuokramarkkinan ylitarjonta-asetelmasta. Jos vuokra-asuntoja on kysyntään nähden tarjolla runsaasti, kuten tällä hetkellä, tai jos alueen markkinointiajat ovat keskimäärin pitkiä, voi ns. tyhjien kuukausien osuus vuokralaisen vaihtuessa syödä vuokratuottoa merkittävästikin.

Vuokra-asunnon hankinta-ajankohdalla on siis suuri merkitys asuntosijoittajan onnistumiselle. Kun katsotaan yksiön reaalihinnan kehittymistä hankintavuosina 2005, 2010 ja 2015, nähdään että asunnon arvo on pääsääntöisesti kehittynyt parhaiten, jos hankinta on tapahtunut ennen vuotta 2010 (kuvio 9).

Kuvio 9. Yksiöiden reaalihintaindeksi kaupunkien keskusta-alueilla
Kuvio Yksiöiden reaalihintaindeksistä kaupunkien keskusta-alueilla. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, osakeasuntojen hinnat.

Helsingin osalta asunnon arvo on noussut, oli hankinta tehty minä mainittuna ajankohtana hyvänsä. Mutta esimerkiksi Vantaalla vuonna 2015 ostetun yksiön arvo on tällä hetkellä vain hieman hankinta-ajankohtansa yläpuolella. Heikoimmassa tapauksessa yksiön arvosta olisi tällä hetkellä jäljellä vain hieman yli 80 prosenttia (Pori). Laskennallinen vuokratuotto on siis epätäydellinen mittari arvioitaessa asunnon kannattavuutta sijoituskohteena.

Ylipäänsä kaupunkikohtaiset erot vuokramarkkinan kysyntä–tarjonta-asetelmassa ovat suuret. Epäsuorasti tämä näkyy siinä, miten paljon vapaarahoitteiset vuokrat eroavat tuetun ARA-vuokra-asuntokannan keskivuokrista (kuvio 10).

Kuvio 10. Vapaarahoitteisten- ja ARA-perheasuntojen keskivuokrat, €/m2
Kuvio Vapaarahoitteisten- ja ARA-perheasuntojen keskivuokrista, €/m2. Kuvion keskeinen sisältö on kuvattu tekstissä.
Lähde: Tilastokeskus, asuntojen vuokrat.

Pääkaupunkiseudulla ja erityisesti Helsingissä vapaarahoitteisten asuntojen vuokrataso on merkittävästi ARA-asuntojen vuokratasoa korkeampi. Keskisuurissa kaupungeissa neliövuokratasot ovat varsin lähellä toisiaan. Porissa suuret ARA-asunnot ovat jopa vapaarahoitteisia kalliimpia.

Vuokralaisen markkina

Vuokra-asuntoa etsivällä on etenkin pääkaupunki­seudulla vahva neuvotteluasema. Tarjontaa on enemmän kuin ennen. Voimakkaan asunto­rakentamisen vuoksi, josta arvioiden mukaan valmistuu paljon uusia vuokra-asuntoja, lähitulevaisuuden näkymä on vastaavanlainen. Nyt on vuokralaisen markkina.

Pääkaupunkiseudun ulkopuolella tilanne on tänä syksynä muuttunut. Turussa sekä Tampereella vuokramarkkinoilla on nähtävissä alustavia pandemiasta toipumisen merkkejä. Asuntosijoituksien kannalta tärkeää on se, milloin asunto on hankittu ja miten hyvin onnistuu välttämään tyhjät kuukaudet vuokra-asunnossa.

 

Kirjoittajat työskentelevät Tilastokeskuksen Asuminen ja rakentaminen -aihealueen tilastoja tuottavassa ryhmässä.

Lue samasta aiheesta:

Artikkeli
17.6.2022
Johanna Lahtela, Marjut Pietiläinen

Korona-ajan arki on vaihdellut sen mukaan, ovatko palkansaajat olleet lähi- vai etätyössä. Kotitöiden ja hoivavastuun jakautuminen näyttää eronneen naisten ja miesten välillä – etenkin perheellisillä. Pandemian alussa etätyö saattoi näyttäytyä auvoisena yhteisenä kotiaikana, mutta kriisin jatkuessa kotityöt ja hoiva nähtiin taakkana ja huonoa omaatuntoa saatettiin kokea joka suuntaan.

Artikkeli
24.5.2022
Marjut Pietiläinen

Vasta eri näkökulmat huomioivan tiedon avulla väkivalta tulee ilmiönä näkyväksi, jolloin sen vakavuus ja seuraukset voidaan tiedostaa ja siihen pystytään aktiivisesti puuttumaan. Korona-ajan poikkeuksellisuus osoittaa ilmiön säännöllisen ja myös kriisiajat kattavan tilastoinnin tärkeyden.

Artikkeli
23.5.2022
Johanna Lahtela, Marjut Pietiläinen

Kokemukset kiireestä ja työn kuormituksesta korona-aikana eroavat niin lähi- ja etätyötä tekevien kuin eri alojenkin välillä. Muutokset pandemiaa edeltävään aikaan nähden ovat yleisellä tasolla pieniä, mutta yksittäisten palkansaajien kokemuksissa on viitteitä polarisaatiosta. Joidenkin kohdalla työ on kuormittanut entistä enemmän, toisilla työtilanne on keventynyt.

Artikkeli
25.4.2022
Anna Pärnänen

Monelle yrittäjälle korona on tarkoittanut työn vähenemistä, lomautuksia tai irtisanomisia. Osa on voinut kuitenkin tehdä liiketoimintaansa muutoksia, joiden turvin selvitä korona-ajasta. Koronakriisin vaikutukset työelämään -kyselyssä selvitettiin pandemian vaikutuksia työhön. Millä tavoin yksinyrittäjät ja työnantajayrittäjät sopeutuivat korona-aikaan?

tk-icons