Julkaistu: 3.6.2013

Talouskriisi on kohdellut lempeästi suomalaisten asumista

Koko dokumentti sivutettuna

Kirjoittaja: Ilkka Lehtinen on kehittämispäällikkö Tilastokeskuksen talous- ja ympäristötilastot -yksikössä. Artikkeli on julkaistu Tilastokeskuksen Hyvinvointikatsauksessa 1/2013.

Euroopan talouskriisin vaikutukset ilmenevät hyvin eri tavoin eri maissa. Monissa kriisimaissa asuntojen hinnat ovat laskeneet ja lainansaanti on vaikeutunut. Sen sijaan Suomessa asunnon ostajat ovat hyötyneet alhaisesta korkotasosta ja suhteellisen vakaina pysyneistä asuntomarkkinoista.

Nykyisen finanssikriisin ensimmäinen vaihe alkoi syksyllä 2008 Yhdysvaltain Subprime-asuntoluotoista. Lainoja annettiin vähävaraisille sillä perusteella, että asuntojen oletettu hintojen nousu tulevaisuudessa toimii lainojen vakuutena. Lainapapereista tehtiin sijoituskohteita, jotka myytiin markkinoilla. Kun korttipakka kaatui, kriisi levisi Yhdysvaltain pankkisektorin kautta nopeasti läpi koko maailman. Syinä olivat alhainen korkotaso, löysä lainananto ja rahalaitosten suuri riskinotto. Euroopassa korkojen lasku johtui lähinnä Euroopan keskuspankin ohjauskoron laskusta ja sen markkinoille tuomasta suuresta määrästä halpaa rahaa.

Kriisin vaikutukset Suomessa ilmenivät mm. pankkien välisen rahaliikenteen pysähtymisenä, korkojen laskuna ja yritysten ja kotitalouksien lainansaannin vaikeutumisena. Bruttokansantuote aleni jyrkästi, työttömyys kasvoi ja asuntokauppa pysähtyi. Finanssikriisin ensimmäinen vaihe päättyi melko nopeasti. Alkukesästä 2009 tuotanto elpyi, lainananto piristyi ja asuntokauppa lähti käyntiin ensiasunnon ostajien tultua taas markkinoille.

Juuri kun Yhdysvaltain Subprime-kriisistä selvittiin, alkoi Euroopan oma finanssikriisi. Joissakin maissa ongelmana oli pankkien huono tila ja toisissa valtion budjetin suuri alijäämä eli ylivelkaantuminen. Tyypillisenä esimerkkinä pankkiongelmista on Espanja ja valtioiden ylivelkaantumisesta Kreikka. Espanjan pankkien ongelmien takana on valtava määrä myymättömiä uusia asuntoja. Kreikassa ongelmana on vuosia jatkunut valtion tulojen ja menojen epätasapaino, joita Ranskan ja Saksan pankit ovat edistäneet. Aluksi Euroopan keskuspankin ja Kansainvälisen valuuttarahaston IMF:n syliin kaatuivat Irlanti, Latvia, Slovenia, Portugali ja Kreikka, myöhemmin Espanja ja viimeisenä Kypros. Oven takana kolkuttaa vielä ainakin Italia. Parhaista AAA-lainaluokkaan kuuluvista maista Suomenkin valtion budjetti on toistakymmentä prosenttia alijäämäinen.

Tarkastelen tässä artikkelissa aluksi, miten asuntomarkkinat ovat kehittyneet eräissä Euroopan maissa ja sen jälkeen käsittelen tarkemmin finanssikriisin seurauksia Suomelle. Miten asumisen hinnat ja kustannukset ovat kehittyneet finanssikriisin aikana vuosina 2008−2012 eri väestöryhmillä?

Asuntojen hinnat ovat laskeneet kriisimaissa

Asuntojen hintojen kehitys on ollut Suomessa 2000-luvulla euroalueen keskitasoa. Saksassa hinnat ovat pysyneet samalla tasolla koko 2000-luvun. Suomessa asuntojen hinnat ovat nousseet 70 prosenttia. Itävallassa ja Englannissa asuntojen hinnat ovat nousseet samaa tahtia kuin Suomessa. Tätä enemmän hinnat ovat nousseet Ruotsissa, Ranskassa, Hollannissa, Espanjassa ja Irlannissa. Suomessa asuntojen hintojen kehitys on ollut tasaisempaa kuin useissa Euroopan maissa; meillä ei ole ollut hintojen vuoristorataa. Eniten hinnat ovat laskeneet finanssikriisiä edeltäneeltä ajalta Irlannissa, 50 prosenttia, sekä Espanjassa ja Kreikassa 25 prosenttia. Irlannissa lasku näyttää pysähtyneen, mutta Espanjassa ja Kreikassa hintojen lasku jatkuu edelleen. (Kuvio 1.)

Kuvio 1. Asuntojen hintojen muutos eräissä Euroopan maissa vuosina 2000−2012. Vuosi 2000=100

Lähde: Bank for International Settlements, Property Price Statistics. www.bis.org/statistics/pp.htm.

Sen lisäksi, että asuntojen hintojen kehitys on meillä ollut rauhallisempaa kuin monessa muussa Euroopan maassa, on Suomessa päästy nauttimaan alhaisista asuntolainojen koroista. Tällä hetkellä uusien asuntolainojen korot ovat meillä Euroopan alhaisimmat. Suomessa korot ovat olleet alhaisella tasolla koko finanssikriisin ajan. Kriisin alkaessa syksyllä 2008 Suomen korot olivat vain hieman Euromaiden keskikorkoa alemmat. Kriisin aikana uusien asuntolainojen korot ovat laskeneet meillä selvästi enemmän kuin muissa Euroopan maissa (kuvio 2).

Kuvio 2. Uusien asuntolainojen keskikorko eräissä Euroopan maissa marraskuussa vuosina 2012 ja 2011 sekä lokakuussa vuonna 2008. Prosenttia

Lähde: Suomen Pankki, Euroalueen tilastoja; Euroalueen ja kansallisten rahalaitosten korot, enintään 1 vuodeksi sidotut asuntolainat.

Koko asuntolainakannan keskikorko on Suomessa tällä hetkellä selkeästi alhaisin koko Euroopassa (kuvio 3). Meillä keskikorko alenee nopeasti Euribor-korkojen aletessa, koska lainat on sidottu Suomessa lyhyisiin kuuden ja kahdentoista kuukauden korkoihin. Keski- Euroopassa asuntolainat sidotaan useimmiten pitempiin korkoihin kuin Suomessa. Korkotason muutokset ovat siellä sen takia selvästi hitaammat kuin meillä. Asuntolainojen korot ovat myös Espanjassa ja Kreikassa melko alhaiset. Ongelma näissä maissa on lainan saatavuus. Työttömyys on reilut 25 prosenttia, nuorilla yli 50 prosenttia. Ilman työpaikkaa ja hyviä vakuuksia lainaa ei saa. Matala korkotaso ei auta tavallista nuorta ensiasunnon ostajaa.

Kuvio 3. Koko asuntolainakannan keskikorko eräissä Euroopan maissa marraskuussa vuosina 2012 ja 2011 sekä lokakuussa vuonna 2008. Prosenttia

 

Lähde: Suomen Pankki, Euroalueen tilastoja; Euroalueen ja kansallisten rahalaitosten korot, yli 5 vuoden asuntolainat.

Sivun alkuun

Euroopassa finanssikriisi, suomalaisilla asunto-markkinoilla menee hyvin

Asuntomarkkinoihin vaikuttaa työllisyys, tulojen kehitys, verotus, korkotaso, lainan saatavuus sekä usko omaan ja maan talouteen. Onko työpaikka säilynyt tai onko töitä saanut opiskelun jälkeen, uskaltaako asunnon ostaa ja luottaako työpaikan pysyvyyteen?

Suomalaisten kuluttajien luottamus talouteen romahti vuoden 2008 lopulla ja koheni taas vuoden 2010 loppukesällä. Huonot uutiset Kreikan taloudesta vuoden 2011 jälkipuoliskolla laskivat luottamuksen lähes nollatasolle. Kuluttajat tottuivat huonoihin uutisiin ja luottamus parani taas hiukan, kunnes Espanjan ja Italian talouksien tilanne laski luottamusindikaattorin takaisin lähes nollaan. Huonosta kokonaisluottamuksesta huolimatta kuluttajien luottamus omaan talouteen on pysynyt korkealla tasolla. (Ks. Pertti Kangassalon artikkeli tässä numerossa.)

Vuoden 2008 alkupuolella työttömyys oli Suomessa noin kuusi prosenttia. Työttömyys lisääntyi jonkin verran vuoden 2009 alussa. Sen jälkeen työttömyys on tullut trendimäisesti hieman alaspäin pysytellen 7−9 prosentin välillä. (Kuvio 4.)

Kuvio 4. Työttömyysaste Suomessa vuosina 2008−2012. Prosenttia.

Lähde: Tilastokeskus. Työvoimatutkimus.

Ihmisten luottamus omaan talouteensa on pysynyt korkealla tasolla, työttömyys ei ole lisääntynyt, reaalipalkat ovat olleet nousussa ja asuntolainaa on saanut pankista runsaasti ja edullisesti. Euroopassa on finanssikriisi, mutta suomalaisen asumisen osalta näyttää menevän hyvin, kriisistä ei ole tietoakaan.

Sivun alkuun

Vuokralaisten asumiskustannukset ovat nousseet enemmän kuin yleinen hintataso

Vuokralla asujat eivät ole juuri havainneet finanssikriisin vaikutuksia asumisessaan. Syksyllä 2008 asuntokauppojen pysähdyttyä vuokra-asuntojen kysyntä hieman lisääntyi. Tämä ei kuitenkaan näkynyt vuokrien tavallista nopeampana nousuna, vuokra-asuntojen saatavuudessa kylläkin. Epävarmoina aikoina kysyntä vuokramarkkinoilla yleensä kasvaa ja vuokrat nousevat, koska ensiasunnon ostajia ei asuntomarkkinoilla näy ja omistusasujistakin osa palaa vuokramarkkinoille.

Hallitus lisäsi vuonna 2009 valtion tukemaa ARA-vuokra-asuntotuotantoa ns. välimallin avulla. Tämä oli osa hallituksen elvytystoimia finanssikriisin aiheuttamien talousongelmien ratkaisemiseksi. Vuosina 2009 ja 2010 aloitetuista ARA-asunnoista 7 400 oli välimallin tuotantoa. Näissä asunnoissa ei ollut vuokra- tai asukasrajoituksia ja asuntojen piti olla vuokrakäytössä kymmenen vuotta, joskin tietyillä ehdoilla vuokrakäytöstä saattaa päästä eroon viidessä vuodessa. Välimallipäätös näkyi ARA-tuotannon selvänä kasvuna. Vuosina 2005−2008 valtion tukemien vuokra-asuntojen aloitukset vaihtelivat vuosittain 3 ja 4 tuhannen välillä. Vuonna 2009 aloitettiin 14 000 ja vuonna 2010 vielä 12 000 asunnon rakentaminen. Vuonna 2012 aloitusten määrä väheni 6 420 asuntoon, joista vain 1 240 oli normaaleja vuokra-asuntoja.

Vapailla vuokramarkkinoilla uustuotanto on ollut vähäistä. Vapaarahoitteisten vuokra- asuntojen lisääntyminen tilastoissa on johtunut lähinnä rajoituksista vapautuneista ARA- asunnoista, jotka ovat siirtyneet tilastoissa vapaarahoitteisiksi asunnoiksi.

Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat ovat nousseet vuoden 2008 keväästä vuoden 2012 alkusyksyyn pääkaupunkiseudulla 18 ja muualla maassa 12 prosenttia. Samaan aikaan ARA-asuntojen vuokrat ovat nousseet melko tasaisesti koko maassa, vajaat 16 prosenttia. Kuluttajahinnat ovat nousseet vajaat kahdeksan prosenttia eli selvästi hitaammin kuin vuokrat.

Sivun alkuun

Ensiasunnon ostajien asema on hyvä

Vuoden 2008 syksystä kevääseen 2009 asuntokauppoja tehtiin noin 15 000 vähemmän kuin normaalisti. Asuntojen hinnat laskivat tuona aikana pääkaupunkiseudulla yhdeksän ja muualla maassa neljä prosenttia. Vuoden 2012 alkuun mennessä asuntojen hinnat nousivat taas ennätyskorkealle, toistakymmentä prosenttia yli vuoden 2008 finanssikriisiä edeltäneeltä tasolta. (Kuvio 8.)

Vuoden 2009 keväällä ensiasunnon ostajat käynnistivät asuntokaupan reilun puolen vuoden pysähdyksen jälkeen. Asuntokauppaa vilkastuttivat usko talouden nousuun, patoutunut ostotarve ja ennen kaikkea uusien asuntolainojen koron lasku viidestä ja puolesta prosentista kahteen ja puoleen prosenttiin. Markkinakorkojen laskun lisäksi pankkien korkomarginaalit laskivat.

Vuonna 2011 keväällä otetun ja 6 kuukauden Euribor-korkoon sidotun lainan nettokorko verovähennysten jälkeen on tällä hetkellä noin 0,7 prosenttia. 100 000 euron lainan todelliset korkomenot ovat noin 57 euroa kuukaudessa. Uusien asuntolainojen keskikorko oli viime marraskuun lopussa 1,8 prosenttia (kuvio 5). 100 000 euron lainan korkomenot ovat 114 euroa kuukaudessa. Lainamarginaali on noussut selvästi yli yhden prosenttiyksikön ja uusien asuntolainojen keskikorko on nyt korkeampi kuin koko asuntolainakannan keskikorko. Lainanottajat pyrkivät edelleen sitomaan asuntolainat lyhyisiin korkoihin, jopa 3 kuukauden Euribor-korkoihin. Pankkien omat Prime-korot eivät ole suosiossa, koska ne ovat selvästi Euribor-korkoja korkeammalla tasolla.

Kuvio 5. Uusien asuntolainojen keskikorko Suomessa vuosina 2008−2012. Prosenttia.

Lähde: Suomen Pankki; rahalaitosten tase ja korot.

Lainan saanti oli keväästä 2009 kevääseen 2012 melko helppoa, ja lainalla on saattanut rahoittaa koko ensiasunnon hankinnan. Syksyllä 2009 pankit jarruttivat jonkin verran lainojen saantia kuten myös syksystä 2012 lähtien. Nyt varaudutaan jo finanssivalvonnan mahdolliseen lainansaannin rajoituksiin. Jatkossa lainan ehtona voi olla 10−20 prosentin ennakkosäästämispakko.

Vuoden 2008 lopulla uusien asuntolainojen keskikorko laski jyrkästi viidestä ja puolesta prosentista kahden prosentin tuntumaan (kuvio 5). Korkojen lasku yhdessä orastavan tuotannon kasvun myötä piristi asuntokauppaa vuoden 2009 alkukesästä lähtien. Loppuvuodesta 2012 korkotaso oli alimmillaan, mutta erityisiä paineita asuntolainojen korkojen nousulle ei lähivuosina ole. Niin kauan kuin talouden näkymät pysyvät Euroopassa huonoina, pysyy korkotaso alhaisena suosien niin uusien asuntolainojen ottajia kuin myös vanhoja asuntovelallisia.

Vasta vuoden 2009 lopussa uusien asuntoluottojen arvossa päästiin lähes normaalille tasolle. Asuntolainakanta nousi vielä vuoden 2008 alkupuolella toistakymmentä prosenttia vuodessa. Vuoden 2009 kevään jälkeen asuntolainakanta on ollut koko ajan melko tasaisessa kuuden prosentin vuosikasvussa. (Kuvio 6.)

Kuvio 6. Uusien asuntolainojen arvon vuosimuutos vuosina 2008−2012. Prosenttia

Lähde: Suomen Pankki; rahalaitosten tase ja korot.

Kuviossa 7 esitetty uusien asuntolainojen korkomarginaali ei ole aivan tarkka, koska korkonoteeraukset ovat hieman eri ajankohdilta ja asuntolainoja on sidottu myös lyhyempiin Euribor-korkoihin, pankkien omiin Prime-korkoihin sekä pidempiaikaisiin kiinteisiin korkoihin. Lainamarginaalit kasvoivat vuoden 2008 lopulla ja vuoden 2009 alussa. Pankit olivat varovaisia ja pyrkivät välttämään riskejä. Asuntomarkkinoiden elpyessä ja asuntojen hintojen noustessa pankkien välinen lainakilpailu laski marginaaleja 0,6 prosentin tuntumaan vuoden 2011 keväällä. Vuoden 2012 alkupuolelta lähtien marginaalit ovat taas olleet nousussa ja marraskuun lopulla 2012 liikuttiin jo 1,3 prosentin yläpuolella.

Kuvio 7. Uusien asuntolainojen korkomarginaali vuosina 2008−2012. Prosenttia

Lähde: Suomen pankki. Uusien asuntolainojen keskikorko (kuukauden lopun tilanne) miinus 6 ja12 kuukauden Euribor-korkojen keskiarvo (kuukauden keskiarvoista laskien).

Sivun alkuun

Minkä koroissa säästät, sen hinnassa maksat

Finanssikriisin aikana otetut asuntolainat ovat olleet historiallisesti katsoen edullisia. Toisaalta matalat korot ovat houkutelleet asunnon ostajat myös maksamaan asunnoistaan entistä korkeamman hinnan. Asuntomarkkinoilla on pätenyt viime vuosina sääntö, minkä koroissa säästät, sen asunnon hinnassa maksat. Asuntojen hinnat, vuokrat ja bruttopalkat ovat nousseet lähes yhtä paljon vuosina 2008−2012. Asuntojen hinnat tosin laskivat vuoden 2008 lopun ja 2009 alkuvuoden aikana. Asumisen hinnat ovat nousseet selvästi nopeammin kuin keskimääräinen hintataso. (Kuvio 8.) Laina-aikojen pidennyskään ei nyt velallista auta, sillä pankit suhtautuvat varovaisemmin pitkiin laina-aikoihin kuin vielä muutama vuosi sitten.

Kuvio 8. Asuntojen hintojen, vuokrien, bruttopalkkojen ja kuluttajahintojen kehitys vuosina 2008−2012. Vuosi 2008=100

Lähde: Tilastokeskus.

Lainojen verovähennysoikeuden pienentäminen ei vaikuta vielä lainapäätöksiin. Vuonna 2011 koroista sai tehdä 28 prosentin verovähennyksen. Sen jälkeen verovähennys on laskenut ja tulee laskemaan ensi vuonna 22,5 prosenttiin. Alhaisten korkojen aikana verovähennyksellä ei ole suurta merkitystä.

Jos korot nousevat viiden prosentin tuntumaan, on verovähennysoikeudesta suuri apu lainan hoitokulujen maksussa. Nyt valtiolla olisi oiva tilaisuus vähentää lainojen verovähennysoikeutta entistä enemmän, koska se ei tuntuisi lainanmaksajien kukkarossa. Jos ja kun korot nousevat, menettää valtio korkovähennyksistä huomattavan summan verotuloja.

Varainsiirtoveron nosto kahteen prosenttiyksikköön 1.3.2013 ei juuri asuntomarkkinoita käytännössä heilauta. Ensiasunnon ostaja ei varainsiirtoveroa maksa ja keskimääräisen 140 000 euron velattomassa asunnossa veronkorotus on vajaat 600 euroa. Sen sijaan jos eduskunta antaa Finanssivalvonnalle oikeuden säätää ensiasunnon ostajille harkinnan mukaan 10−20 prosentin ennakkosäästämisvelvoitteen, voi asuntokauppa hetkellisesti hieman hiljentyä. Pitkäaikaista pysyvää vaikutusta sillä ei juuri ole. Osa asunnontarvitsijoista hoitaa ennakkosäästämisen tunnollisesti, osan puolesta sen hoitavat lähisukulaiset tai tuttavat, osalle se hoidetaan muilla laillisilla keinoilla. Pieni joukko ehkä putoaa oman asunnon hankinnasta ja päätyy vuokra-asumiseen pysyvästi. Voi olla, että näin on hyvä sekä yksilön, valtion että pankkien kannalta.

Sivun alkuun

Vanhoilla velallisilla kissanpäivät

Markkinakorkojen lasku on lisännyt huomattavasti vanhojen asuntovelallisten käytettävissä olevia tuloja. Kun vanhasta 100 000 euron lainasta maksettiin loppukesällä 2008 korkoja vuodessa verovähennysten jälkeen noin 4 000 euroa, niin vuonna 2013 korkomenot samasta lainasta ovat 700 euroa vuodessa. Kuukaudessa säästö on nettona yli 270 euroa. Vastaavaan käytettävissä olevien tulojen lisäykseen palkankorotuksella tarvittaisiin keskituloisella vajaan viidentoista prosentin palkankorotus. Lisäksi 2000-luvun alkuvuosina suosittiin isoissa lainoissa jopa 25−30 vuoden pituisia lainoja.

Omistusasunnossa asuvista kotitalouksista merkittävällä osalla ei ole asuntolainoja. Näiden kotitalouksien osalta finanssikriisi ei ole näkynyt asumismenojen osalta juuri laisinkaan. Omaisuuden arvo on noussut mutta toisaalta asunnon hoitovastike on entistä suurempi.

Oman asunnon hoitokulut ovat nousseet inflaatiota nopeammin jo useita vuosia. Korjauskuluihin, lämmitykseen, palkkoihin ja veroihin kuluu taloyhtiöillä ja omakotitaloasukkailla entistä enemmän rahaa. Asuntokanta vanhenee ja peruskorjaustarve kasvaa koko ajan. Pelkän putkiremontin kustannus saattaa olla pääkaupunkiseudun 75 neliön asunnossa 50 000 euroa. Energian maailmanmarkkina- hinnat ovat nousseet viime vuosina ja lisäksi energiaveroja on nostettu. Talojen lämmöneristysvaatimusten tiukkeneminen ei ole tuonut säästöjä niin paljon, että kasvavat kustannukset olisi peitetty. Myös palkat ja kiinteistövero ovat nousseet selvästi keskimääräistä hintatasoa nopeammin. Yksittäisen asukkaan mahdollisuudet säästöihin ovat rajalliset.

Finanssikriisiin näillä asumisen kustannusten nousuilla on yhteys lähinnä valtion verotulojen korotuspaineiden kautta. Finanssikriisin seurauksena valtio on saanut vähemmän tuloveroja. Koska eduskunta ei ole halunnut nostaa tuloveroja eikä budjetin merkittävistä leikkauksista ole päästy yksimielisyyteen, on ainoaksi keinoksi jäänyt paikata budjetin alijäämää arvonlisäveron, energiaverojen sekä kiinteistöveron korotuksilla. Nämä kaikki lisäävät asumismenoja riippumatta asumismuodosta.

Hoitovastikkeet ovat nousseet selvästi nopeammin kuin asuntojen hinnat tai vuokrat vuosina 2008−2012. Vastikkeita ovat nostaneet kasvaneet korjauskulut, energian maailmanmarkkinahintojen nousu, energiaverojen korotukset, kiinteistövero sekä palkkojen nousu. (Kuvio 9.)

Kuvio 9. Osakehuoneistojen hoitovastikkeiden, asuntojen hintojen ja vuokrien kehitys vuosina 2008−2012. Vuosi 2008=100

Lähde: Tilastokeskus.

Euroopassa on finanssikriisi, talous taantuu ja työttömyys lisääntyy. Suomessa talouden kehitys polkee paikoillaan, mutta asuntomarkkinoilla menee hyvin. Asuntojen reaalihinnat ovat hienoisessa laskussa, asuntolainojen korot ovat alhaiset, lainan saatavuus on melko hyvä, asuntokauppa käy ja kaiken lisäksi työllisyys on korkealla tasolla. Negatiivisina piirteinä ovat vuokra-asuntojen tarjonnan vähäisyys ja hoitokulujen nopea nousu. Näistäkään ei finanssikriisiä voi juuri syyttää.

Päivitetty 3.6.2013